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不動産投資は何が原因で破綻するのかについていろいろ

 

 


 
不動産投資には、さまざまな破綻がありますが、


満室で破綻した人を、私はほとんど知りません。

 

 

 

規模の拡大で借入金が増えた段階で、


空室率が大きくなり、埋め合わせのためのお金を、


借りることができなくなり、そのため、


返済できなくなったことが、


破綻につながるのだと思います。

 

 

 

不動産投資特徴として、銀行からお金を借りないと、


規模を拡大することはできません。

 

 


銀行からお金を借りて増やすのが不動産投資です。

 


たとえ、増収増益になっても、


資金繰りは大変です。

 

 

これが、司法書士事務所や弁護士事務所など、


役務が中心の会社であれば元金はそんなに必要でありません。

 

 

 

 

不動産投資は装置産業のため、


規模拡大が必要であり、


そのためには元資金が必要です。

 

 

 

不動産投資の典型的な破綻例の多くは、


借入過多の状態で、


空室率が上昇して、資金が不足して、


ローン返済が厳しくなり、


そのためリフォームができなくなり、


埋まらなくなり、さらに空室率が上昇するという、


マイナスの循環に陥って破綻するパターンです。

 

 

 


地方では、わりと小ぶりの物件で、入居率が50%とか30%の


状態で、値下げされて売られている物件を、しばし見かけますが、


これなどは、ほとんど破綻した物件に違いありません。

 

 

そして破綻のよくあるケースとして、法人の一括貸や、


サブリースなどの全解約があげられます。

 


こういうときは、資金が追いつかず、


借り入れもできなくなり、絶好調だった賃貸経営が、


僅かの間で、破綻に至るケースになります。

 

 

 

 

黒字でも破綻します。

 

 

なぜかといえば、今まで順調だったために、


銀行からの借入経験や、返済実績がないため、


いざ借り入れようとしても、


借り入れができなく倒産してしまうのです。

 

 


リスクが予言出来ないこともありますが、


多くは投資家自身の、リスク管理ができていないという事に、


尽きると思います。

 


法人への一括貸しなどは、破綻の典型例で、


最悪その法人が、倒産した場合、


全解約となることは、一目瞭全です。

 

 

それまでも、破たん予備軍として、


経営は順調でも、毎月の返済が多すぎて、


現金が残らない状態になっていたりします。

 


というのは、中古物件の場合は融資を受けても、


返済期間が短く設定されます。

 


そのために月の返済額が増えて、家賃収入から返済すると、

 

手元に、キャッシュがあまり残らなくなります。

 

 

 

そのため、資金繰りが苦しくなり、


いっぺんに経営が立ち行かなくなります。

 

 

 

不動産投資の他に事業をやっていたりすると、

 

そこに、本業の業績が悪化した時に、

 

資金が回らなくなるのだと思います。

 


金融機関に返済期間の延長を申し出る、

 

という結果になってくるのです。

 

 


また、サラリーマンなら、キャッシュのないときは、

 

給料など他からの収入を持ち出して、

 

何とかやりくりできている状態だった、


そこに空室が重なり、


固定資産税、修繕費、住民税などの支出が重くのしかかり、


カードローンやクレジットカードのキャッシング枠などを使って、


返済に充てることになって追い込まれていくのです。

 

 

つまり、多重債務の自転車操業のようになっていくわけですね。

 

 

繰り返しになりますが、破綻の特徴は、


空室が増え、管理費、固定資産税、リフォーム費用など、


計画以上の出費が多くなり、、


お金が回らなくなり、入居者が退去した後に、


リフォームに回す資金が用意できなくなる。

 


資金不足と、入居率の下落のダブルパンチで、


経営が苦しくなってきます。

 


さらに、新たに入居者が退去したりして、


リフォーム費用が工面できなくなり、


金融機関への返済も、借り入れもできなくなるパターンです。

 

 


銀行に対して、返済猶予の相談も上手くいかなくなり、


そこに他のローンの返済や税金が重なり、


資金ショートを起こしてしまう。

 

 


最後に、債権者から差し押さえられるというパターンになっているのです。

 

 

 


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