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キャッシュに基づいて賃貸経営の舵取りを行う

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キャッシュに基づいて賃貸経営の舵取りを行う


キャッシュに基づいて賃貸経営の舵取りを行うあれこれ

 

 

 

 

 

賃貸経営は本来は帳簿上の利益に基づいて行いますが、


しかし私は、まぎれもなく存在するキャッシュに基づいて、


賃貸経営の舵取りを行うべきであると思って賃貸経営をしています。

 

 


世間では、利益が上がればその分の現金がなければならないと考えるのは、


経営の素人だと言われるそうですが、まさにその通りですが、


しかし私はそのように言われるたびに、


そんな投資家の言うとおりには一切しなくていいと思っています。

 

 

 

帳簿上の利益に基づいて経営のかじ取りを行うというこが、


経営の常識になっている中にあっては、


私の言っていることは暴論なのかもしれません。

 

 

しかし、現在、手元にある資金というのは、


その瞬間瞬間に在り高を明瞭につかむことができます。

 

 

自分で自由に使えるお金、キャッシュが把握できていなければ、


激変する賃貸環境の中で経営していくことは、


できないと考えています。

 

 

これの意味するところは、支出を資産に計上して、


資金不足に陥っている投資家が増えていると思うからです。

 

 

支出とは、キャッシュアウトのことです。

 


キャッシュアウトには資産と経費があります。

 

 

 


このように支出には、経費に計上できるものと、


資産に計上できるものがあるのです。

 

 

 

 


経費に計上するものは、租税公課や、修繕費などで、

 

費用が発生した時に支払うので、非常にわかりやすいのですが、

 

資産に計上するキャッシュアウトは注意する必要があるのです。

 


資産に計上するキャッシュアウトは、テラスや設備、

 

土地、建物など、金額が大きくなりがちです。

 

 

資産に計上するキャッシュアウトである設備や建物は、

 

費用として計上し終わるのは、

 

実際のキャッシュアウトよりも何年も後になるわけです。

 

 

しかも、資産に計上するの場合は、税金がかかりますので、

 

ダブルに負担がかかるのです。

 


また土地などの非減価償却資産は、


最終的に売却したり、評価損を計上しない限り、


経費計上できないため、キャッシュアウトが、


塩漬けのままになります。

 

 

ローンの返済元金は経費に計上できないため、


キャッシュアウトがそのままになり、


最終的に売却するときに清算されます。

 

 

注意点は、損益計算書が赤字になれば、

 

経営者は危機感を募らせて、

 

何らかの対策は打ちますが、

 

損益計算書が黒字を維持している限り、

 

対策が先送りになってしまいがちです。

 


不動産投資の落とし穴がここにあるのです。

 


資産計上を繰り返して借金が異常に大きくなって、


気付いたときは後戻りできない状態に、


なってしまっているのです。

 

 

 


不動産投資には、土地や設備が必要と考えるのは一般的ですが、

 

手元のキャッシュが不足していることに気付くのに遅れるのは、

 

損益計算書が黒字だからです。

 


会社経営では資産が多いということは、


純資産(自己資本)が多いということになりますが


実際の資金繰りでは、


資産=借金で、マイナスにしかならないわけです。

 


不動産投資の落とし穴は、


資産はあってもお金はないという状態になりがちです。


 

たくさんの資産を相続しても、それが買い手がないような土地や、


空室だらけのアパートだったりすれば、


そこから相続税を支払うことは容易ではありません。

 

 

その結果、残念なことに、相続税の支払いに苦慮して、


資産を投げ売りしたり、お金のことでもめて、


家族がバラバラになってしまったりするケースも発生します。

 

 


賃貸経営では、やはりキャッシュフローが大事になってきます。

 

 

お金が無くなると経営は成り立ちません。

 

 

最近キャッシュフロー経営は、賃貸経営でも、


非常に重視されるようになってきていると思います。

 

 

 

投資家の間でもいろいろな意見がありますが、


しかし世間の主流は、不動産投資の本質は、利益よりも、


将来どれだけのキャッシュを生み出す力があるのかによって、


不動産事業を評価すべきという考えになってきているのでよね。

 

 


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