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なぜ土地があっても失敗するのか

なぜ土地があっても失敗するのか
なぜ、土地の有効活用は難しいのか

キャッシュに基づいて賃貸経営の舵取りを行う

なぜアパート経営は失敗するのか


なぜ土地があっても失敗するのかあれこれ

 

 

 


アパートを建てると、


家賃収入という不労所得が入り、


大家業は安定的でリスクが少なく、


非常にラクチンで、


いい商売だと世間では思われているかもしれません。

 


しかし、実際の経営は、そんなに甘くないと思います。

 

 

1億円かけて20室のアパートをつくったとします。

 

 

 

償却期間を例えば22年だとすると、


1億円を22年で償却することになります。

 

 

アパートには、清掃費や電気照明代などさまざまな費用がかかります。

 

 

それに加えて建物の償却費を計上しなければなりません。

 


ところが、土地代がかかっていないにも関わらず、


建物が朽ち果ててきて、立て直そうと思っても、


お金を貯めていませんから、


また銀行から借り入れして、


建築費を集めなければなりません。

 

 

 

ちなみに地主さんがつくるアパートは、


土地代がかからないにもかかわらず、


赤字となっているパターンがあります。

 

 

土地から仕入れて建てる大家さんと同じ手法をすれば、


大赤字を出してしまいます。


恐ろしいことです。

 

 

ただ単に、先祖から譲りうけた土地があるからと言って、

 

アパートを建てることを決めても、何の経験もノウハウも持たずに、

 

参入するのは危険だと思います。

 

 


アパートメーカーと30年一括借り上げ契約をして、


後は毎月通帳を見ているだけでうまくいくとは限りません。

 

 


自分がアパートの経営者になるのに、


売上と経費にタッチしないなんて、


経営しているとは呼べないかもしれません。

 


アパートメーカーの一括借り上げ制度は、


アパート経営における一番おいしい収益機会という果実と、


経営ノウハウを勉強する機会を、


地主から取り上げているような気がします。

 

 

たやすくアパートメーカーや、建築業者が持ってくる計画に、


そのまま乗ってしまうと、土地代がタダである地主さんでも、


利回り8%という、最初から苦しいスタートを切っているのです。

 

 

もっと安いコストでアパートやマンションを、


建ててくれる業者さんはたくさんいます。

 

 

そうすれば、土地代がタダなのですから、


素晴らしい利回りのアパートが建つはずです。

 

 

多くの地主さんがそれに気づいていないだけです。

 


そのおかげで、土地のないサラリーマン大家さんでも、


地主さんと争わずに、どんどん効率のいい、


アパート・マンション投資をしていけるのでしょう。

 

 

 

また、大学を出て、大企業に勤め、30才を過ぎたころに、


家業の100室という賃貸業を継いだ2代目、


3代目大家さんでも失敗している例があります。

 

 


一番の失敗理由は、

 

土地があるということだけで、


賃貸業とはなんなのかといったことを、


突き詰めて考えることなく、


日々を過ごしてしまっているのだと思います。

 

 

一般の大家さんは初めは、リフォームを自分でしたり、


銀行開拓や、末端の仕事から一つずつ、


仕事をこなして覚えてきたはずです。

 

 

しかしここで大事なのは、一番下っ端の仕事から始めて、


仕事を、基本から覚えていくことが大切だと思います。

 

 

そうしなければ、現場がわからず、職人さんや管理会社さんにも、


的確な指示もできない、ぼんくらな大家になってしまいます。

 

 

そう思って、私は賃貸業を始めたころ、


賃貸業という現場の仕事に頭を下げて入っていきました。

 

 


自分の仕事を賃貸業を誇りに思い、


そこで働く喜びを感じるような、


本当に立派な賃貸業にしようと思うなら、


賃貸という仕事に真剣に、


取り組む必要があります。

 


自分を犠牲にして、ひたすら、取引先、


職人、入居者のために尽くす。

 

 

そういう奉仕の心や教えを請う心がけがなければ、


大家は務まらないかもしれません。

 


一度、自分は甘いということを悟るということも、


立派な大家へと育つ出発点になると思います。

 


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