サラリーマン大家さんで豊になろうyutaka大家さん


オーバーローンで融資を引くには | サラリーマン大家で豊かに 全ての大家さんの豊かさを追求する
無料ブログ作成サービス JUGEM
←prev entry Top next entry→
オーバーローンで融資を引くには

オーバーローンで融資を引くには

不動産投資ローン、家賃収入の60%からの返済がフルローンの基本

頭金ゼロで融資を引くことは危険か

木造アパート利回り10%でフルローンを組むとキャッシュフローがまわらない

一棟アパートを購入した場合 諸費用はいくら、諸費用まで含めて融資を組むには
収益還元法なら頭金ゼロになるのでしょうか


オーバーローンで融資を引くにはあれこれ

 

 

 

 

 

フルローンやオーバーローンが出る物件は、


担保価値の求め方に関係してきます。

 

 

フルローンとは、物件価格全額を、


借入金で賄えるようなローンのことですが、


物件価格と担保価格が同じ物件なわけです。

 

 

オーバーローンとは、物件価格よりも融資金額が上回り、


諸費用分まで含めて、借入金で賄えるローンのことです。

 

 


つまり、物件価格よりも、担保価値が大きくなりますので、


銀行はフルローンやオーバーローンが出せるのです。

 


オーバーローンで融資を引くと、


諸費用分を含めた借入できるため、


自己資金がなくても購入できるわけです。

 

 

 

担保価値の求め方は、積算価格を求める原価法や、


収益価格を求める収益還元法があるのですが、


フルローンの条件として積算価格で求めたいわゆる担保価値が、


売値よりも高いことが条件で、収益還元法で求めた収益価格も、


物件価格よりも高い価値が出る必要があります。

 

 

 


さらに融資金額全体の掛け目もあります。

 

 

 

通常であれば、70%程度の担保掛け目を、


100%近くまで調整することによって担保価値を上げて、


担保価値が収益価格と同じくらいまでになることで、


担保価値を基準とする融資金額が高く出ることにより、


結果としてフルローンが可能というわけです。

 


担保掛け目を100%近くまで引き上げの可否は、


本人の属性と決算書の内容によってくるのです。

 

 

つまり、オーバーローンは、物件と、


本人の属性と決算書の内容で審査されます。

 

 

 

なので、物件の売値が、担保価値を下回るようなら、


属性と決算書の内容によっては、


ほぼオーバーローンが可能です。

 

 

 

フルローンやオーバーローンが出る物件は、


往々にして、建物比率が高い、


RC造りのマンションが多いですね。

 

 

また、収益還元法で計算しても基準を満たしている物件は、


マンションの中に店舗物件などの非居住用が、


含まれていることが往々にしてありますね。

 

 

オーバーローンが出る物件は、


売値よりも積算価格のほうが高いということは、


国が定めた路線価プラス建物の建築原価よりも、


市場価格のほうが安い物件なわけです。

 

 

実際は、建物の積算価格は、新築時の価格から、


減価償却費を引いた価格になります。

 

 

 

したがって、固定資産税や都市計画税、不動産取得税にしろ、


物件の価値よりも割高に課税されることを覚悟する必要があります。

 

 

 

ちなみに、積算価格の高い物件は、


低金利で30年とかの長期返済での、


フルローンやオーバーローンが組めるのですが、


なかなか元本が減らないとなってくる。

 

 

しかし、その間に建物は経年減価して、


どんどん価値は落ちていきますので注意が必要です。

 

 

 


スポンサーリンク



リフォーム費用を修繕費にするか資本的支出にするか
コインランドリー店経営失敗の原因
リフォーム費用を修繕費にするか資本的支出にするか
貸借対照表の書き方(不動産用)個人事業と法人
不動産の複式簿記の書き方(確定申告の注意点)
確定申告の勘定科目
借地権付き物件銀行ローン
減価償却費は、建物と設備を分けると前倒しで償却できる
住宅ローン繰り上げ返済、投資用ローン繰り上げ返済
不動産所得 簡易簿記の書き方


サイト内検索
カスタム検索

サイトtop    comments(0)   trackbacks(0)
Comment
name:
email:
url:
comments:
Trackback
トラックバック機能は終了しました。
コインランドリー失敗(土地があるからコインランドリー経営をやってもいいのでしょうか)
コインランドリービジネスはフランチャイズに加盟すべきか
白色申告の書き方 不動産所得用
日本政策金融公庫でリフォーム資金を借りる
減価償却期間について(手すり1〜3年、アパート駐輪場10年等)
土地等を取得するために要した借入金の利子



スポンサーリンク