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RC物件が売られる理由

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RC物件が売られる理由


なぜRC物件が売られるのか

 

 

 

 

RC物件の場合、築20年前後を迎え、エレベータ、屋上防水、


外壁塗装などの大規模修繕が必要な時期に入っています。

 


しかし、賃貸経営を行っている大家さんの中には、

 

建物の経年劣化代である減価償却や


大規模修繕の資金の積み立てを行っていないケースがあります。

 

 

そもそも一棟全体の大規模修繕の計画すら立てていないケースもあります。

 


したがって大規模修繕の積立不足が発生してきます。

 

 

例えば、1億円かけてRCマンションの建物をつくったとします。

 


RCでは、法定耐用年数は47年ですので、


1億円を47年で償却することになります。

 

 

その建物を使いますと、屋上タンク維持費や電気照明代など、

 

さまざまな費用がかかります。

 

 

それに加えて建物の償却費用を計上しなければなりません。

 

 

ところが大家さんの中には減価償却費どころか、


建物の修繕積立金を積み立てるという概念がない、


会計をしている人もおられます。

 


区分マンションの場合は、その建物の管理会社が、


中長期の修繕計画をたて、毎月各部屋の所有者から、


管理費や修繕積立金を徴収をしその費用に充てています。

 


しかし、大規模修繕費用のお金を、


積み立てるという概念も習慣もない大家さんの場合、


雨漏りが起きた、エレベータが故障した、


給排水ポンプが壊れたと、


なにかトラブルが発生した時に、


その都度、修理業者を呼んで、


応急処置的に対応しているのが実情だと思います。

 

 

また、相続税対策で建てた土地持ち大家さんの場合、


事業という感覚が薄いまま、長期修繕計画や建て替え計画が、


稀薄のまま、賃貸経営をされている方も中にはいます。

 

 

 

したがって、大規模修繕の計画すら立てていないことが多いのです。

 


しかし、10年、15年とたって大規模修繕をしようと思っても、


お金を貯めていませんから、また銀行から借入を受けなければなりません。

 


本体のローンが残っている状態で、


さらに、大規模修繕のローンを組むことになるために、


売りに出すというパターが多いのです。

 

 

 

初めの10年ぐらいは、建物も新しいので、


何もしなくても満室経営ができている。

 


そこでキャッシュを貯めておけばいいのですが、


それがいつまでも続くような錯覚に陥り、


ドンドンお金を使ってしまっているのだと思います。

 

 

 

それでなぜ破綻しないかと言えば、


家賃が入ってくるからであり、


また、借入金の借り換えをしたり、


物件を売ってしのいだりするからです。

 

 

ちょうど修繕の必要が出てくるころには、


収支上もデッドクロスを迎え、


多額のキャッシュが必要になる可能性があるのです。

 

 

そうなると、大規模修繕を、


行わざるを得なくなっても、


数百万円どころか数千万円かかる修繕費用を、


負担できないということになる可能性があります。

 

 

なので、大規模修繕が発生する前に、


物件を手放す大家さんが多くなるのだと私は見ています。

 


よく見てみると、不動産売買市場に出てくる物件は、


築20年位のものが圧倒的に多いのです。

 


それは大規模修繕のタイムリミットであるということが影響しているのです。

 

 

これらの物件は一件利回りが良く、かつRC造りなので、


長期融資が受けやすく、お金がある大家さんや、

 

属性の良いサラリーマンは、


銀行から融資が受けられるので買いやすいのですが、


買ってしばらくして想定外の修繕費用が発生し、


数年後また、持ちきれなくて再度売却してしまうという同じ愚を、


犯しがちなのです。

 

以上。


大家さんの参考になれば幸いです。

 


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