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レバレッジか自己資金か

次々に借入を起こして、何棟も買い増して、給料以上の家賃収入を得て短期間にリタイアするには
レバレッジについて
自力経営とレバレッジ不動産


レバレッジか自己資金か

 

 

 

 

 

レバレッジか 自己資金かについて考えた場合

 

不動産は、未だ所有していないものに対して、

 

銀行がお金を貸してくれる唯一といっていい投資対象です。

 

 

不動産という現物投資はレバレッジを効かせられるのが 


他の投資と違うところで、この点が最大の魅力だと思います。

 

 

自己資金だけなら資産形成が遅くなり、

 

やはり、借入金という他人のお金を使うことで、

 

てこ(レバレッジという)の働きを利用して、

 

早く大きく資産形成ができるのです

 

 

 

しかし、現金による不動産投資は効率は良くないですが、


空室、滞納、賃貸市場の変化、物件価値の下落、金利変化、

 

などの、環境変化に強いというメリットがあります。

 

 

借り入れなしのため、環境が急変しても、

 

資金ショートを起こしにくく経営体力も備わるのです。

 

 

最悪の状態でも 自己破産等の状況は回避できます。

 

 

銀行は リスク観点から、


アパートマンションなどの一棟物には融資はしても、


一戸建てとか、ワンルームマンションなどのように 


小口のものには、融資は消極的です。

 

 

これは空室率が0%か100%のどちらかであるため、

 

リスクが大きいとみるためです。

 

 

なので、小口物件はキャッシュ購入になります。

 

 

サラリーマン大家さんは本業を、

 

最小限の リスクで支えるためにも 

 

現金での投資が最適かと考えられます。

 

 

手持ちの現金を投入してしまうので、

 

手元に何も残こりませんが、

 

年10%は固い利回りのキャッシュフローを、

 

毎月確実に家計へ入れてくれる投資は


現金購入以外に他にないと私は考えます。 

 


フルローンで 資産を拡大していった場合には 


ネットで8%ぐらいで 回る物件で有っても、

 

元利金を返済して税金を払ったら、


手元に残るのは良くて資産総額の1.5%ぐらいです。

 


これは、収益不動産が10億円分あって 


それらが全部ネット8%で回っていたって 


手の上に残ってくるキャッシュは 


毎年せいぜい1500万円程度にすぎないということです。

 

 


そこまでリスクを負って、冒険する必要はあるのでしょうか。

 

 


無理をして融資を受けて物件購入した場合には、


メンテナンス費用がかさんだり、税金支払いが多くなった場合など、


何かあったときに資金不足になる可能性があります。

 

 

返済比率が高いと、お金が手元に残らず、


リフォームや設備の故障などが続くと、


急激に資金が回らなくなるのです。

 

 


こういうことが言えるのは、

 

返済比率が30%程度だと、

 

ローンを返済しながらの運用でも、

 

キャッシュフローが残ってきますが、


50%を超えてくると手元にお金が残らず、


メンテナンスに支障をきたす結果になることが多いのです。

 

 

どうしても返済率50%を超える物件に融資を引きたいときは、

 

単体では、50%を超えても、

 

持っているすべての物件の返済率でみて、


全体で30%までに抑えることができれば、


それを金融機関へのアピールポイントしたいですね。

 

お金がない人が、中古物件を買ったら、


すぐに資金ショートして大変なことになるのです。

 

 

大家さんを目指す人や、初心者大家さんの場合は、

 

もしも、最大限のレバレッジを効かせるにしても、

 

ローンの金額と同じくらいの自己資金を持っていることが、

 

安全であると私は思います。

 


自己資金ゼロでフルローンを引いている人は、


実は多額の現金を見せ金として、


持っていたりすることが多いのですね。

 

 

サラリーマン大家さんは 本業との両立がありますので 


最初は小さな物件を現金購入という堅実経営から初めて、


レバレッジを効かせて冒険することは、

 

後からでもいいと考えます。

 


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