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頭金ゼロで融資を引くことは危険か

オーバーローンで融資を引くには

借入過多の判断はどうする

頭金ゼロ円で購入可能なフルローンが組める物件1

不動産投資ローン、家賃収入の60%からの返済がフルローンの基本

頭金ゼロで融資を引くことは危険か


頭金ゼロで融資を引くことは危険かについてあれこれ

 

 


 

銀行融資は、フルローンやオーバーローンは危険で、


自己資金を多く入れれば、


安全だという言われることがあります。

 

 

 

はっきり、自己資金の有無と不動産投資の危険性は、


関連はないと考えます。

 

 

頭金ゼロは危険だとか安全だとかの判断基準は、


サラリーマンが給与収入の与信の範囲で、


受ける住宅ローンでの話であって


収益不動産ではかるモノサシは、


頭金ゼロであろうが、


自己資金を多く入れようが、


決まっていません。

 

 

危険か安全かの判断は、収益に対して、


返済額の占める割合、いわゆる返済比率で決まってきます。

 


つまり、総投資額1億円を、金利3%、期間30年で、


頭金ゼロのフルローンで借りた場合、


純利回りが8%の場合、


年間純家賃収入は800万円になります。

 

 

この場合、年間の元利金返済額は、506万円となります。


返済比率=年間元利金返済額÷年間純家賃収入で、


この比率によって、危険性と安全性を、


推測することができます。

 


危険か安全かの判断基準は、純家賃収入に対する、


キャッシュフローの額を目安にします。

 


危険ゾーンでの購入は、何かアクシデントが起これば、


キャッシュフローが赤字になる可能性が非常に高く、


不動産投資には不向きな物件であると判定できます。

 

 

そうであっても、賃貸経営には固定資産税や、


リフォームなどの費用がかかります。

 


安全か危険の目安は、この借入金比率が60%が分岐点だと考えます。

 


頭金ゼロでも返済比率が、40%以下であれば安全であり、


頭金を入れても返済比率が、60%を超えてくれば、


危険になってきます。

 

 

ここで大事なことは、資産規模を拡大していく過程で、


返済比率を上げないように常に高入居率に努める必要があります。

 


しかし、修繕などのサービスが悪くなり、


入居者が離れてしまったのでは意味がありません。

 

 

現在の建物でサービスをすばらしいものに保ちながら、


コストをどこよりも下げる工夫がいってきます。

 


返済比率に余裕ができたら再度借入を起こすのではなく、


ある程度の準備期間をおいて、


新たにアパートの購入を進めていくことが、


堅実なスタイルになります。

 


収益性向上せぬままの拡大は危険です。

 

 

 


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