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借入過多の判断はどうする

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借入過多の判断はどうする


借入過多の判断はどうする

 

 


不動産投資でも、非常に保守的な考え方を持つ方は、


借入金は多いのは罪悪だという発想をされます。

 

 


そこで、借入過多の判断ですが、家賃収入を伸ばして、


減価償却と支払利息の負担に耐えながら、


利益率も上向きであれば、


金利情勢が今の程度で進むうちは問題ありません。

 

 

損益計算書では家賃収入から経費を引いたものが営業利益になります。

 


経費の中で、賃貸物件の健全性を判断するポイントの指標は減価償却です。

 


減価償却を物件ごとに追っていき、


家賃収入に対していくらかを出します。

 

 

そして、家賃収入の伸び率よりも減価償却の伸び率が大きければ、


借入過多ということになります。

 

 

 

次に借入金の金利についてです。

 

 

借入金で物件を購入した場合、


健全性をはかる指標は当然金利です。

 


したがって、金利についても、物件ごとに追っていき、


返済金利の伸びが、家賃収入の伸びを上回れば、


当然返済原資である利益は減るわけですから、


借り過ぎだと判断して、慎重にならざるを得ません。

 

 

家賃収入から賃貸経営にかかわる経費を引いたものが、


営業利益になります。

 

 

健全経営を目指そうとするなら、


借入金の返済原資は減価償却プラス税引後利益しかありません。

 

 

土地の場合は、減価償却はありませんから、


借入金が多くても、要はキャッシュが回ればいいのですが、


建物や設備は、金利に加え減価償却がかかってきます。

 

 

ですから、借入過多の判断は、物件別に損益計算書を作って、


減価償却と借入金と営業利益の増減を把握する必要が必ずあるわけです。

 

 

拡大と同時に、利益率も上がっていくような賃貸経営を目指して、


減価償却の範囲内できっちり返済して借入金を減らし、


利益を蓄積して内部留保で投資ができるような経営を目指すべきです。

 

 

不動産投資は借入金で拡大しますので、


金利と減価償却の負担に耐えられるかどうかがポイントになります。

 

 

当然利益率が高くなければ、減価償却や金利負担に耐えられず、


賃貸業の拡大ができないことですから、税引後利益の範囲内でしか、


実際には拡大は見込めない計算になります。

 

 


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