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不動産投資の最大のリスクは内部留保の不足

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不動産投資の最大のリスクは内部留保の不足





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不動産投資の最大のリスクは内部留保の不足あれこれ

 

不動産投資の特徴は、初期費用が多くなることです。

 

 

その初期費用は自分が持っていなくても、


銀行から借入で確保できます。

 

 

銀行から借り入れることによって、


収益物件が買えるという特徴があります。

 

 

このことが、かえって投資家を苦しめる可能性があります。

 

 

初期投資が膨れる。


その費用を回収するのに何年もかかってくる。

 


もっとも、借入なしで不動産投資をすることも可能ですが、


そのためには、自己資金を溜めなければなりません。

 


またここで、何年もかかります。

 


しかし、不動産投資には、


そういったデメリットばかりでなく、


この初期費用の多さは、逆に参入するライバルが、


少なくなるというメリットもあるのですが、


銀行から多額の借金をしてアパートを建てたり買ったりしますと、


返済があるため、立ち止まることができないわけです。

 

 

どんどん拡大している投資家は、


お金が余るとどんどん不動産を買っていきます。

 

 

 

再投資をしなければ事業は拡大せず、


利益は増えません。

 

 

そして、減価償却が切れるころに、キャッシュアウトを防ぐために、

 

また新たに物件を買って、買った物件で減価償却を計上していく、

 

そのようなことが投資家の間では常識になっています。

 

 

もっとも、中古住宅では、他人が借金して作ったアパートの、


運営に失敗した物件を、破格の値で仕入れ、元入れして、


それを賃貸に回して収益を得ることも出来ます。

 


これなら、初期投資額はあまり必要ないかもしれません。

 


この方法で始めた賃貸経営の最大の利点は利回りの高さです。

 

 

しかし、それでも自己資金は必要ですし、


リフォームもしなければなりません。

 

 

本当にアパート経営のリスクが少なく、


確実に収益を生むのなら、プロである業者は他人に勧めず、


自身の土地に、アパートを建てるはずです。

 


土地がなければ仕入れてでもやります。

 

 

しかし、プロが自分で、土地を購入してまで、


アパート経営を始めたという業者を、


私は知りません。

 

 

いつでも、アパート経営のパターンは相続税を減らす、


所得税を減らす、家賃収入を得て豊かな生活をする、


土地を有効活用するです。

 

 

つまり、すべてが自分の資産、財産を減らすまい、


少しでも、増やそうという考え方によるものがほとんどです。

 

 

不動産事業を生業としている者が、利益追求のために、


さまざまなアクションを起こすのとは違ってくるのです。

 


プロがアパート経営をしないで、


土地がある一般の人が、


税金対策でアパート経営をやっているわけです。

 

 

これでは、初期の投資資金を回収するのが、


精一杯になってくるのも致し方がありません。

 

 

実は、不動産投資の最大のリスクは、


内部留保の不足だと私は考えます。

 


景気の波が不況期の時には、日本の大手企業でさえ、


次々に操業停止に追い込まれ、従業員を解雇するか、


自宅待機をさせていました。

 

 

そうした中でも従業員の雇用を守り、


利益を確保している企業も少なくありませんでした。

 

 

この違いは、企業活動を通じて得た利益を、


営々と企業内部に蓄えていたからだと思います。

 

 

内部留保が豊富であれば、


仮に赤字に転落したとしても、


しばらくは銀行から融資を受けたり、


雇用に手を付けたりしなくても、


もちこたえることができるはずです。

 


これと同じことで、賃貸業の中に内部留保を蓄積していると、


どんな空室の増大の波が押し寄せてこようとも、


また不景気の渦中にあっても、


大家さんの賃貸業の安全性に関して、


万全の自信を持つことができると思います。

 


不況ともなれば、どこの企業でも従業員は動揺しますが、


そんな時でも、自信をもって賃貸業のかじ取りができるはずです。

 


たとえ、入居者が半分になっても、たとえ、


全ての入居者が退去して全空になったとしても、


資金の備えがあるのなら、一切の心配はいらないですし、


安心して賃貸業に励めるはずです。

 


大会社が次々とつぶれていくような大不況になろうとも、


大家さんは生き残っていけるはずです。

 


これは、嘘偽りがありません。

 


いつでも使える、十分な資金の内部留保があれば、


いかなる苦境や大不況に遭遇したとしても、


経営基盤が揺らぐことはありません。

 

 

利益を上げなくては、


内部留保を積み上げることはできませんが、


当面それができないうちは節税してでも、


内部留保を増やすべきです。

 

 

自己資本比率を上げて純資産価値を増大させる。

 

 

対銀行交渉ということを考えた場合意味があり、

 

有利に立てます。

 

 

不動産は現預金に換えるまで時間がかかり、


そこに銀行はリスクを感じます。

 


理想は、不動産がたくさんあって、


現預金もそれなりに多くある状態です。

 

 

この両方をバランスよく増やしていくと、


銀行は安心すると思いますし、


銀行は支払能力を見ているから内部留保は多いほど、


何か問題が発生したとき、突発的な支払が発生したとき、


対処できると見ます。

 


ただ、近年、自己資本比率を重視する投資家たちから、


そのような経営はおかしい。

 


自己資本に対して、いくら利益が出たのかという、


自己資本比率(ROE)を重視する投資家から見れば、


いくらたくさんの内部利益を溜め込んで、


自己資本が大きければ大きいほど、


それだけの自己資本があって、


それだけの利益しか出せなかったのかと言われます、

 

 

現預金ばかり増やしても活用できなければ、

 

意味がないのも事実です。

 

 

そんなことでは、投資効率が非常に悪いと言われるものだから、


仕方なく多くの大家さんがせっかくの内部留保を使って、


物件を購入したり、アパートを建てたりして、


自己資本を小さくし、短期的に利益の拡大を図ろうとします。

 


そうすればするほど、自己資本利益率が高い値がでますので、


なるほど多くの投資家から、優秀だという高い評価を得られます。

 

 


しかしこれは、短期的には正解でも、


長期的には間違っていると私は考えます。

 

 

買った不動産は投資資金を回収すれば、


すぐに売ればよいと考えている投資家からすれば、


確かに自己資本利益率が高いほうがいいと思います。

 

 

 

しかし長期にわたる不動産賃貸業の繁栄を図ろうとするならば、


賃貸業の安定が何より大切です。

 

 

いかなるアクシデントが起ころうとも、


十分に耐えていけるだけの蓄え、


そういった備えが、どうしても不動産投資には、


必要になるのです。

 


このようなことから私は内部留保を、

 

蓄積していくことに努めています。

 

 

これこそがアクシデントに備える経営であると同時に、


空室率を克服し、賃貸業を長期に繁栄に導く経営であると、


信念を持っています。

 

 

このような経営では賃貸業は大きくなりえないと、


周囲の大家さんや投資家の人に言われ続けても、


私は信念をもって貫いてきたからこそ、


多くの企業が淘汰されていく中にあっても、


後顧の憂いもなく長く賃貸業を続けることができているのです。


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