サラリーマン大家さんで豊になろう


一棟マンションとアパートの違い(一棟マンションと一棟アパートどちらが儲かるか) | サラリーマン大家で豊かに 全ての大家さんの豊かさを追求する
無料ブログ作成サービス JUGEM
無料ブログ作成サービス JUGEM
←prev entry Top next entry→
一棟マンションとアパートの違い(一棟マンションと一棟アパートどちらが儲かるか)

アパートとマンションのどちらが入居者が決まりやすいか

マンションを建てて賃貸するって儲かるのか

アパートを建てるかマンションを建てるか

大規模修繕積立金はいくら積み立てるか
マンション建設費はいくらかかる、(概算)コスト計算

RC物件が売られる理由

エレベーターの減価償却とリフォームについて

木造アパートか、鉄骨か、RCマンションか、構造はどれがいいのでしょうか  

他人が失敗に終わった不動産投資こそあと一歩で大きく成功するもの

登記費用の仕訳はどのようにする

収益物件購入の不動産取得税について   

一棟マンションとアパートの違い(一棟マンションとアパートどちらが儲かる)


一棟マンションとアパートの違いについて(一棟マンションとアパートどちらが儲かるか)あれこれ

 

1、一棟マンションとアパートの違い

2、一棟マンションとアパートどちらが儲かる


 

 


1一棟マンションとアパートの違いについて

 

 


ローンの借りやすさから見れば、


これは中古の一棟RCマンションです。

 

 

一棟ものには、新築と中古があります。

 

 


新築では、購入してから入居者募集を行うことになり、


エリアや立地によっては、満室になるまで、


半年〜1年近くかかることもあります。

 

 

しかし中古であれば、すでに入居者がついており、


買った次の日から、すぐに賃料が入ってきます。

 

 

 

交渉により割安に買えれば、利回り10%以上がねらえ、


フルローンも可能です。

 

 

 

一棟ものの構造としては、木造、鉄骨、

 


鉄筋コンクリート(RC)があります。

 

 

 

このうち、フルローンで買うのなら、


鉄筋コンクリート(RC)で、


築15年〜20年位の物件になってきます。

 

 

 

それぐらいの築年数だと担保価値と、


利回りがねらえるからです。

 

 

鉄筋コンクリート(RC)は、税法上の耐用年数が47年なので、


金融機関もそれを見越して、築15年〜20位までなら、


30年返済を認めています。

 

 

ただし、価格は一億円から、


2億円を超えるくらいになってくると、


諸費用分だけでも、一般的に、


数百万円から1000万円近い自己資金が、

 

必要になったりします。

 

 

RC一棟ものを探すタイミングとしては、


年末から3月にかけての時期と、


7月から9月末にかけてがねらい目です。

 

 

 

何故かと言えば、毎年、法人の決算対策などで、


売り急ぎ物件が出てくるからです。

 

 

 

又、金融機関もその時期はローンのノルマ達成のため、


融資について積極的になるわけです。

 

 

 


一方、利回りをねらうのであれば、


木造アパートがいいでしょう。

 

 

ただ中古アパートの場合は、耐用年数との関係があって、


長くローンが組めない可能性があります。

 

 

そんな場合は、新築のアパート購入をお勧めします。

 

 

場所によっては、総額5000万円程度からでも十分探せます。

 

 

フルローンを借り、諸経費300万円位で買える可能性もあります。

 

 

 


都心なら旗竿地を探して、

 

そこに建っているアパートがいいかもしれません。

 

なぜなら安く買えるからです。

 

 

 

まず、売り物件の情報提供や物件選択のアドバイスなどのため、


信頼できる仲介会社の担当者を見つけることが得策です。

 

 

 


又、物件の構造や設備の状況などについてはあらかじめ建築士や、

 


リフォームの職人にチェックを依頼すれば安心です。

 

 

 


いざ購入してみたら、


給湯器を全部交換しなくてはいけないとか、


何年も修繕していなくて雨漏りだらけとか、


アスベストが使われているとか、

 

境界が画定していないとか、


そういう問題が防げるからです。

 

 

 


一棟ものは、少々難易度が高いので、


これから不動産投資を始めるなら


小ぶりの物件から始めるほうがいいでしょう。

 

 

 

区分所有と異なり、一棟ものの場合は、


自分で大規模修繕をしなければならないからです。

 

 

 

しかし、私は難易度の高い方に挑戦してほしいと思います。

 

 

 

不動産投資は、ひとつとして同じものはなく、


難易度のパターンはどれも違います。

 

 

成功している大家さんは、少々難易度の高い物件や、


今までにない、全く新しいことに挑戦してきた人です。

 

 

そうだからこそ、素晴らしい成果を得られたのだと思います。

 

 

割安の中古物件は売主が失敗した物件が多く、


今までうまくいっていないことに取り組むのだから、


節々で必ずたいへんな問題が持ち上がります。

 

 

 


それでも挫けず、人一倍努力と忍耐を重ね、


問題解決に必死に取り組み、


何とか、一つひとつ克服していってもらいたいです。

 

 


困難な状況や苦難の多い道が延々と続く先にこそ私は、


ようやく不労所得につながる宝物があるような気がします。

 

 

 


手が出しやすい小規模な木造や鉄骨より、


億単位となるRC物件のほうが、


金融機関から物件の評価が高く、


フルローンを得やすいことが言えます。

 

 

銀行からの融資を得られなければ、


経営規模の拡大がしにくくなります。

 

 

さらに、RC物件であれば、法定耐用年数が47年と、


木造や鉄骨より長く担保価値も高いため、


価格が下がってくる築15〜20年ほどの物件でも、


長期の融資を組むことができるようになります。

 

 

 

また、日本の不動産は、新築は高額となり、


建築して15〜20年を経過すると、


建物の価値が大幅に下落する傾向にあります。

 


裏を返せば、築15〜20年を経過した中古物件は、


お買い得物件が多数存在する可能性があります。

 

 

土地値で買える物件があれば、


担保価値を十分出ますし、


フルローンが組める可能性があります。

 

 

ただ、積算が高い物件は、キャッシュフローが、


思ったほど出ない場合もあります。

 

 

収益性が低いと、1棟購入できても規模拡大できなければ、


早期リタイアは実現しませんので見極めは大事です。

 


したがって、リタイアするには、


いかに多くのキャッシュフローを得るか。

 


ただそれを見据えて物件を探す必要があります。

 


私もかつては、キャッシュフローを得るという目的を忘れ、


つまずいたことがありました。

 

 

何のために投資をするかが揺れると、


何に投資すれば良いかも定まらず、


うまくいきません。

 


目的をしっかり見据えることは、


賃貸経営において重要だと考えています。

 

 

 


2、一棟マンションとアパートのどちらが儲かるのか

 

 

中古アパートは土地値相場以下で買える物件が多いですが、


RCマンションを土地値相場よりも安く買うというのは、


なかなか難しいと思います。

 

 

アパートが建っていて賃借人が住んでいることで、


更地よりも安く買えるわけです。

 

 

したがって、将来売却する際は、売却益が出ないとしても、


アパートの場合、それほど損することはないと思います。

 

 

RCの場合は、土地売りする際には、

 

解体費も考慮するので、


売却益を出すのは難しいかもしれません。

 


また、RCを買う場合は、

 

土地値プラス建物値で買いますので、


売却する際には、建物減価が大きいので、


売却損が出やすいのです。

 

 

 

したがって私は大規模マンション1棟に投資するよりも、


アパート数棟に投資したほうがいいと思ってます。

 

 

なぜならそのほうが、リスクが分散できますし、


アパートの方が、維持費が安いので儲かりますよね。

 

 

RCの維持費で大きいのが固定資産税です。

 


RCは土地の固定資産税は、固定資産税評価額よりも、


税額の基礎となる課税標準額がかなり安いので、


税金負担は軽いですが、

 

建物は固定資産税評価額がそのまま課税標準額ですので、


税負担は重いですね。

 


一方、同じ位の築年数のアパートは、


建物の評価が低いので、


土地建物合わせてもRCと比べて、

 

固定資産税はかなり安いです。

 


さらに、RCの場合エレベーター、

 

一基当たり、保守料が月額5万円、

 

電気代も同じくらいの月額5万円かかったりします。

 


合計10万円位ですね。

 


このように、エレベーター維持費がかなりの負担になります。

 


さらに、RCの場合、貯水槽からポンプで、

 

水を各戸に上げる形態ですと、


その維持費もかかります。

 

 

アパートの場合、修繕が生じない限り、

 

維持費は少ないですが、


マンションの場合、何も起こらなくても、


維持費が大きいために、

 

実質利回りはかなり低くなります。

 

 


この点からも、マンションよりも、

 

アパートのほうが儲かりますね。

 

 

それ以外に一棟マンションの場合、売買に伴う、


登録免許税と不動産取得税の負担が大きいです。

 


登録免許税と不動産取得税は、

 

固定資産税評価額に対して課税されますが、


RCは木造より、建物の固定資産税評価額が圧倒的に高いです。

 


さらに、RCマンションは建物価値が高く、

 

その建物自体が劣化しますので、


修繕積立金の確保が必要ですし、解体費用も大きいので、


ある程度運営した後、売却するという大家さんが多いですね。

 

 

 

ところが、大型マンションは、登録免許税と不動産取得税、


仲介手数料など売買に係る諸費用が高くなります。

 


こういう点からも、RCは、

 

立派なマンションを持っているという満足感は、

 

得られるかもしれませんが、あまり儲かりません。

 


中古アパートは、土地値以下で買えば、


短期間に売却する必要も無いですし、


登録免許税、不動産取得税負担も軽いので、


この点からも儲かるのです。

 

 

木造アパートの弱点は、減価償却期間が少ないので、


減価償却期間が切れると、課税税が大きくなることです。

 

 


したがって、減価償却が終わる頃に、

 

新たに物件を購入するのもいいかもしれません。

 


そうすると、所得税を減らせますね。

 


節税のコツは収益不動産を買った時に、

 

建物の比率を高くしていれば、


減価償却が多くとれ、節税を図れます。

 


この点はRCも同じです。

 

 

RCを買って、建物比率を非常に高くすることで、


木造よりも、長期で減価償却費を計上できますね。

 


RCは投資としてはあまり儲かりませんが、


減価償却を長く取れるメリットがありますよね。

 

 


ちなみに、RCの場合、銀行は収益不動産に融資する際には、

 

いくらの利益が得られるかを判断しますので、基本的に、


融資期間の終わりまで売却しない前提で審査が行われます。

 

 

 

アパートですが、耐用年数超えの融資を打診する場合、


基本的に金融機関は耐用年数超えの融資は行いません。

 

 

 

中古アパートで耐用年数超えの融資となりますと、


将来の賃料下落や修繕費が懸念されるからです。

 

 

 

その点、大規模なマンションを持っていると、


その収益からアパートの収益下落分を、

 

補うことが可能ですので、

 

銀行もその点を考慮することがありますので、

 

マンションとアパートの両方持つのがよいかもしれません。

 

 

 


スポンサーリンク





私は懸命に記事を書いてきましたが、グーグルの判断は、 ウェブマスター向けガイドラインに違反しているというものでした。 毎日記事を書くのに精いっぱいでSEОのことは何もわかりませんでした。 それなのに、ペナルティを発動されたのです。 さすがにやりきれない思いでいっぱいでした。 記事を書く目的はいったいなんだろうかと、 改めて考えざるを得ませんでした。 しばらくの間、私は悩み続けた結果、 ブログを書く真の目的は、大家である自分の成果を追及したり、 私の夢や目的を実現することではなく、

サイト内検索
カスタム検索

ユーザーの役に立つ、すべてのユーザーのためになる記事を書くこと、 全ての大家さんの豊かさを追求することだと気づかされたのです。 その時から、私は自分自身のスキルや不動産投資の結果を、 より伸ばすという当初の目的を捨て去り、 yutaka-1115.jugem.jp/を、 すべての大家さんの豊かさを追求すると同時に、 社会に貢献することとと改めました。 それ以来、全身全霊をかけて記事を書くことに邁進しようとして、みんなのためにいかなる苦労もいとわないという、 新たな決意を改めてすることができたのでした。
サイトtop    comments(0)   trackbacks(0)
Comment
name:
email:
url:
comments:
Trackback
http://yutaka-1115.jugem.jp/trackback/2365


不動産投資は投資であるからには失敗している人もいるわけです。 不動産投資の現役の皆さんが、 素晴らしい不動産賃貸業の経営に努められるのはもちろん、 一人でも多くの人々を裕福にされますこと、 またそのことを通じて、このサイトを書き続けた意義があり、 皆さんの不動産投資がより良いものとなることを願ってやみません。

スポンサーリンク




AX