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リタイア後の賃貸経営で家族を養っていけるのでしょうか

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賃貸事業についてもう一度復習してみます。

 

 

賃貸事業は、入居者から家賃収入を得ることで成立する、


ビジネスシステムです。

 

 

このビジネスシステムの仕組みをきちんと作り上げることができれば、


賃貸事業の、成功の確率は格段に上がります。

 

 

それではこのビジネスシステムの構築は、


どのように行うとよいのでしょうか。

 

 

一つは、入居者に事欠かない適切な、


魅力ある物件を選択することです。

 

 

アパート事業は、アパートに住む入居者から得られる、


家賃によって運営されます。

 

 

入居者の入らない物件は家賃収入が得られず、


賃貸事業は、成り立ちません。

 

 

二つ目は、その魅力ある物件を安く購入することです。

 

 

いくら人気があって、常に満室状態の物件でも、


購入価格が安くなければ、


結果として利回りが低くなります。

 


購入後、利回りを上げようと家賃を上げることは、


現実的に無理があります。

 

 

マイホームなら気に入った物件を、購入してもいいですが、


あくまでも事業の対象として判断するには、採算が重要になります。

 


物件を購入する時は、価格の判断に最も注意を払う必要があります。

 

 

一度購入してしまったら、採算は変えようのない真実ですので、


再認識する必要があります。

 

 

購入価格に占める建物の価格を大きく設定して、


減価償却費を大きく計上する必要がありますが、


この設定は後からかえることはできませんので、


非常に重要な初期設定の項目です。

 

 


三つ目は適切な資金調達をする必要があります。

 


魅力的な物件を適切な価格で購入しても、


金利が適切でなかったり、借入期間が短かったりしますと、


利益が出なかったり、キャッシュフローが回らなくなり、


アパート事業はうまくいかなくなります。

 

 

アパート事業参入 のカギは、利回りに応じた適切な金利で、


借入期間は出来るだけ長く設定して、


キャッシュフローに支障をきたさないようにすること、


この点が、賃貸事業には、重要になってきます。

 


リタイア後はキャッシュフローが最も大事になってくるからです。

 


リタイア後の賃貸経営で家族を養っていけるのでしょうかという責務は常につきまといます。

 

 

家族の生活費は貸借対照表の事業主貸になります。

 


例えば、事業主貸が600万なら、


毎月の家族の生活費が50万円(600÷12=50)ということになります。

 

 

 

なぜキャッシュフローが関係してくるのか

 


家族を養うには資金が必要になります。

 

 

そのためには、高利回りの満室経営が必要です。

 

 

 

高利回りの満室経営が必要条件なのは、


そうすることで、手元資金を増加して行きますので、


キャッシュフローを得る上で必要になります。

 

 

満室経営により増やした手元資金を、借金返済に充てれば、


支払利息を軽減することができるだけでなく、


やがては借入金完済を実現することが可能になります。

 


また高利回りで満室経営で利益を上げれば、


所得に応じて税金を納めますが、残りの分は手元に残ります。

 

 

そこから生活費を差し引いた残りを内部留保に回せば、


自己資本が増え、賃貸経営を安定させることができます。

 


不動産投資は、資金調達の方法としては、


銀行からの借入金を頼りに事業を拡大していきますので、


何かアクシデントがあればたちまち資金繰りに困窮します。

 

 

そうならないためにも、普段から高利回りの満室経営に努めて、


手元資金を増やし、財務体質を強固にする必要があるのです。

 

 

賃貸業を発展させていくためには、


どうしても新規物件を増やさなければなりませんが、


その道のりは決して平坦な道ではありません。

 


アパート経営開始当初は赤字に陥ることがあり、


その負担に耐えるだけの資金体質がなければならないはずです。

 


そして、資金的余裕があれば苦しい時期を乗り越え、


賃貸業を拡大することができます。

 


一方賃貸業が低利回り経営で、ジリ貧の状態にもかかわらず、


拡大戦法を繰り返し、それが命取りになってしまったという例はたくさんあります。

 

 

低利回りの事業では、新規投資のリスクを十分とれないため、


経営が苦しくなってきます。

 


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