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一棟マンションの大規模修繕の積立金はいくら積み立てるか

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大規模修繕の積立金はいくら積み立てるのかあれこれ

 

 

 

年末年始、しばらくブログの投稿が空きました。

 

 

そこで去年から取り上げている減価償却費の積み立てについてですが、


 不動産投資を始めるに当たり、


 賃貸物件を購入することを例に考えてみます。

 

 

建物は必ず使っていくうちに劣化して行きます。

 

 

この建物劣化代を経費で落とすため、建物の取得原価を、


 建物の耐用年数で割って減価償却費として、


 一年ごとに費用計上していきます。

 

 

 

 

例えば、2億円(土地8,000万円、建物1億2,000万円)で、


 築20年の1棟中古マンション、


 住居専有面積70 バルコニー7屐∩輒明 400屬


5階建て30戸を30年ローンで購入したとします。

 

 

 

 

残存償却期間は30年だとすれば、


 建物代1億2,000万円を、

 

30年で償却することになります。

 

1年あたり400万円です。

 

 


この先、建物が30年持つとすれば、


年度末に建物代の30分の1(400万円)を、

 

減価償却として費用計上します。

 


同時に、減価償却した分の400万円を、

 

積み立てておくことが大事になってきます。

 

 

又、マンションの場合、定期的に、

 

大規模修繕を実施しなければなりません。

 

 

では、大規模修繕費の積立は、

 

いくらずつしていけばいいのでしょうか。

 

 

 

建築の専門家やホテルの専門家などは、

 

建物の新築価格の10%が一般的と言われます。

 


大家さんの経営する賃貸マンションも修繕積立金として、

 

その建物を建てる際にかけた費用の10%を、

 

別途積み立てる必要があると思います。

 

 

 

したがって減価償却費400万円と、

 

大規模修繕積立金40万円の440万円を、

 

毎年積み立てる必要があります。

 

 

 

 

 

修繕費の例

修繕積立金 5階建てRCマンション1棟30戸

住居専有面積70 バルコニー7

総面積 400屐外壁 吹付塗装、非常階段 1か所

エレベーター 1基 9人乗り

 

修繕費用の概算
                          (単位万円)

項目 

周期

年)

 費用 

1年〜 

11〜  21〜 
建物本体  屋上防水
外壁塗装
鉄部塗装

12

12

10

  30
150
10
 

  10
 30
150
   10 
   30
150
   10
水道設備

給水管修繕
拝水管修繕
本体取替
ポンプ取替
オーバーホ

ール取替

20
25
25
15

 

  20
      10
      30
         2
         1

 

 



     1

 

 20

  

 

  2

 

 10

 30


 

電気設備  照明修繕 10      3    3   3    3 
エレベー
ター
本体取替
充電器取替
30
30
    40
      10
 40
   10
 屋外  道路含む 25     15  15 
 総額    14 215 

 298

 総支出累計   527

 

 

 

 

 

繰り返しになりますが、建物は使っていくうちに劣化します。

 


したがって、建物の大規模修繕費用を積み立てなければなりません。

 

 

 

その建物を使って、賃貸経営をしますと、建物外壁、バルコニー、


 給排水設備、屋根、屋上は当然古くなってきますので、


 定期修繕を行うことになります。

 


そして実際に修繕を施すと、


その修繕行為が使用期間の延長効果など資本的支出と考えるのなら、


 建物の取得原価に加算して減価償却していくことになりますし、


 単なる修繕なら必要経費に計上します。

 

 

大規模修繕の場合は、資本的支出としてあげ、

 

日頃の維持費は修繕費として区別することが必要です。

 

 

 

建物は減価償却して、


いずれ朽ち果ててしまいますから、


 賃貸業を続けていくためには、


 耐用年数が尽きて建物が使えなくなると、


 建て替えるか、


 新しく購入することになるでしょう。

 

 

 

そこで、建物を償却していくときに、


 費用計上した分を新築積立金として毎年貯めておけば、


 30年たってその建物が使えなくなったときに、


 建て替えるだけのお金が貯まっているはずです。

 

 


そういう意味でも、償却する分のお金は、


 貯めていなければなりません。

 

 


一方、建物の償却分を貯めていなかったら、


 建物が朽ち果ててしまった時に、


 建て替えができません。

 

 

 

償却というのは、その建物の使用代と言ってもいいし、


新しく建物を建てるために貯めておく準備金と考えてもいいわけです。

 

 

 

それが減価償却という概念です。

 

 

建物はタダで買えるわけではないですから、


 減価償却する分のお金を貯めておくのは当然だと思います。

 

 

ましてや、はじめに銀行からお金を借りて物件を買って、


10年間使って大規模修繕することにした場合でも、


それまでに貯めた分で修繕費用を、


払わなければならないはずです。

 


賃貸アパートや賃貸マンションなどの建物管理は、


 一棟ものなら年間契約で30万とか50万円程度で、


 管理会社は請け負いますのでそこと契約したとします。

 


そうすると、その分の費用を管理会社に支払う必要があります。

 


月当たり2万5000円〜5万円ということになります。

 

 

木造であってもRCでも同じことは言えますが、

 

修繕によって、資産価値の低下、

 

賃料下落を抑え、長期に経営するためには、


日々のメンテナンスが大事になってきます。

 

 

特にRCの場合は管理費として、

 

維持費が木造よりも大きくかかり、


 一棟所有していたら維持費は全戸数分の

 

負担になってきますのであなどれません。

 

 

ちなみに、分譲マンションで区分所有の場合、

 

月当りの修繕積立金は1万円前後が多く、

 

1万円だとすれば、年計算すると一戸当たり、


12万円の積み立てなります。

 


したがって、15年後に大規模修繕をする場合、

 

15×12万円×戸数分の修繕積立金が、

 

貯まっているという計算になります。

 

 

このように区分マンションの場合、

 

1か月5,000〜1万円ぐらいと修繕積立金を集めますが、

 

それでも、修繕積立金が少なすぎると言われています。

 


エレベーターの交換が必要になることもあり、


この交換費用だけでも1,000万円の費用がかかったります。

 

 


それと比べると、

 

サラリーマン大家さんが経営する一棟マンションの修繕積立金は、


賃貸マンションですので、採算を重視して、

 

最低限の修繕で済ませる必要があるために、

 

かなり安く設定されるようになっています。

 


分譲マンションの区分所有の場合は、修繕積立金として


月、5,000〜1万円などと徴収されますが、


 大家さんが経営する一棟マンションでも、

 

長期修繕計画を立てて、

 

いつ、どのくらい費用が必要かを見積もって


積み立てておかなければなりません。

 

 

一棟マンションを長期に経営するには、


 定期的に修繕を行うことを前提に、


 長期修繕計画を立てる必要があるとともに、


 実際に修繕を行うことになると、


 修繕日程を入居者にも知らせる必要があります。

 

 


では、いくらの修繕積立金を積み立てるかですが、

 

これは、一般的に大家さん所有する建物の、

 

新築価格の10%くらいは必要だといわれます。

 

 

この例では、


 修繕積立金として、建物の新築価格の10%を、

 

毎年、修繕積立金を積み立てる計算です。

 

 


築20年で建物の残存価格が1億2,000円ですので、


 減価償却累計額を控除すると、


 逆計算で新築時の建物価格は2億円位になります。

 

 


この2億円の建物の毎年の減価償却費は400万円です。

 


それ以外に、10%の40万円を別途、


大規模修繕費用として積立ておく必要があります。

 

 

10年で400万円積み建てる計算です。

 

 

 

ところが、実は建物の修繕積立金や、


減価償却を貯めておくという概念がないと、


10年たって建物の修繕が必要になった時、


お金を貯めていませんから、大規模修繕の費用を、


また、銀行から借りなければならず、


買った時のローンが残っているのなら、


新たにローンを組むことになり、

 

二重ローンになってしまいます。

 

 

 

ちなみに、RCマンションを所有する大家さん、


とりわけ、土地代がかからない地主さんが建てたマンションは、


減価償却を積み立てていないことが多いために、


現金が不足しています。

 

 

 

また、そもそも、国や自治体の建てた建物は、

 

減価償却という概念がないという会計をしています。

 

 

したがって、国や自治体が経営している庁舎や、

 

ホテルや公民館、催し会場では、

 

減価償却費を計上しないので、

 

経費があまりかかっていないことになります。

 

 

 

それでも、行政府のつくる施設や公民館は、

 

赤字の所が多くなっています。

 

 

 

したがって、建物が朽ち果ててきて、建て直そうと思っても、

 

お金が貯まっていませんので、また国民の税金を、

 

新しく集めなければなりません。

 

 

 

土地から購入してマンションを建てるサラリーマン大家さんと、

 

同じ手法を入れれば大赤字を出してしまいます。

 

 

デッドクロスよりも恐ろしいことです。

 

 


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