サラリーマン大家さんで豊になろうyutaka大家さん


なぜ未償却残高が譲渡費用に加算されるのか(アパート投資、儲かったのか損をしたのかの成果はどう判断する) | サラリーマン大家で豊かに 全ての大家さんの豊かさを追求する
無料ブログ作成サービス JUGEM
←prev entry Top next entry→
なぜ未償却残高が譲渡費用に加算されるのか(アパート投資、儲かったのか損をしたのかの成果はどう判断する)

不動産売却、減価償却が終わって未償却残高がないと土地値で売っても損はないのか

離婚でマンションを売らなくてはならないとき
居住用不動産を 売却するには
不動産、ローンが残っているが売却することはできますか

自宅不動産を売って、賃貸住宅に住み替えた場合の税金
不動産売却について

取得費用の計算(資産か経費かで、大きな違いが出てくる)
なぜ未償却残高が譲渡費用に加算されるのか


なぜ未償却残高が譲渡費用に加算されるのか(アパート投資、儲かったのか損をしたのかの成果はどう判断する)について詳しく

 

 

 

不動産の売却損益とは、売値と買値の差額です。

 

 

買値とは不動産を買った時の取得原価のことです。

 

 

つまり、取得原価(取得価格)とは購入金額と、

 


購入諸経費で成り立っています。

 

 

 

 


したがって、その不動産を売ったとき儲かったのか損をしたのかは、

 


売却損益=売却金額−(売却物件の取得原価+譲渡費用)です。

 

 

 

ところで、取得原価とは、土地と建物を合わせたものですね。

 

 

 

もっとも、土地は減価償却しませんが建物は減価償却します。

 

 

 

したがって、


売却損益=売却金額−(土地の取得原価+建物の未償却残高

 


+譲渡費用)になりますよね。

 

 

 

もっとも土地の価格も市場原理で価格が上下します。

 

 

 

ここでは、土地の値段は変わらないものと仮定します。

 

 

 


売却損益(譲渡損益)に譲渡所得税の税率をかけた金額が譲渡所得税です。

 

 

 

 


繰り返しになりますが、建物のように時間の経過とともに、


価値が下がっていく資産の場合には、


使用期間中の減価償却累計額を建物の購入金額から控除して、


未償却残額を算出します。

 

 

 

もちろん、仲介手数料などの買った時の諸費用も、


取得原価に加えた金額で減価償却していきます。

 

 

 

 

 

その未償却残高を、建物の取得価格とすることになっています。

 

 

 

つまり、建物は毎年の確定申告時に不動産所得を計算する際に、


必要経費に算入した減価償却費の累計額を差し引いていきます。

 

 

 

 


差し引いた金額が取得原価になります。

 

 

現在の建物の取得原価=買った時の取得価格(建物購入価格+購入諸経費)

 

−減価償却累計額なわけですよね。

 

 

 

 

 

 

なので減価償却が終わっていると建物の取得原価はゼロになります。

 

 

 

建物購入価格+購入諸経費に対して減価償却していくからです。

 

 

もちろん、土地は減価しませんので、土地の帳簿上の価格は、


ほぼ買った時のまま据え置かれます。

 

 

 

 

 

譲渡費用とは売却の際にかかった費用です。

 

 

したがって、譲渡所得=売却額 −(土地の取得価格+建物の取得原価

 

−減価償却累計額)−譲渡費用です。

 

 

 

これは、

 

譲渡所得=売却額−(土地の取得価格+建物の未償却残高)


−譲渡費用

 

 

 

売却額=譲渡所得+(土地の取得価格+建物の未償却残高)+譲渡費用

 


ということになります。

 

 

 

ゆえに、未償却残高が譲渡費用に加算されることになりますね。

 

 

 


アパート投資、儲かったのか損をしたのかの成果はどう判断する

 

 


自己資金を500万円を頭金にして、

 

4,500万円の金利3%ローンを組み、築15年、

 

5,000万円の木造アパート(土地3,500

 

+建物1,500)を購入したとします。

 

 

 

 

そして10年後にこの物件を3,000万円で売却したとします。

 

 

譲渡費用500万円

 


果たして儲かったのか損したのかです。

 

 

キャッシュベースで、2,000万円の損失が出ています。

 

 

購入時、築15年ですので、

 


売却時は減価償却は終了しています。

 


未償却残高はゼロです。

 


したがってこの不動産の帳簿価格は、


3,500万円(土地の変動がないとして)です。

 


3,500万の不動産を3,000万円で売却したことになります。

 

 


しかし、ローンの残債は2,000万円になっていて、


売却代金からローンを返済した残りは1,000万円になっています。

 

 

 

 

物件価格は、2,000万円下がったが、


融資残高が減少したことによりキャッシュベースでみると、

 

購入時500万円の自己資金投入と譲渡費用500万円を差し引いて、

 

キャッシュフローはプラスマイナスゼロということです。

 

 

(注)平成16年1月1日以後の不動産の譲渡損失は、

 

他の所得と損益通算できません。

 


スポンサーリンク



リフォーム費用を修繕費にするか資本的支出にするか
コインランドリー店経営失敗の原因
リフォーム費用を修繕費にするか資本的支出にするか
貸借対照表の書き方(不動産用)個人事業と法人
不動産の複式簿記の書き方(確定申告の注意点)
確定申告の勘定科目
借地権付き物件銀行ローン
減価償却費は、建物と設備を分けると前倒しで償却できる
住宅ローン繰り上げ返済、投資用ローン繰り上げ返済
不動産所得 簡易簿記の書き方


サイト内検索
カスタム検索

サイトtop    comments(1)   trackbacks(0)
Comment
2018/03/04 9:47 PM posted by: -
管理者の承認待ちコメントです。
name:
email:
url:
comments:
Trackback
http://yutaka-1115.jugem.jp/trackback/2372
コインランドリー失敗(土地があるからコインランドリー経営をやってもいいのでしょうか)
コインランドリービジネスはフランチャイズに加盟すべきか
白色申告の書き方 不動産所得用
日本政策金融公庫でリフォーム資金を借りる
減価償却期間について(手すり1〜3年、アパート駐輪場10年等)
土地等を取得するために要した借入金の利子



スポンサーリンク