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不動産投資の成功はなぜ長続きしないのか

積算価格と収益評価が基準に満たない場合は、融資は不可能でしょうか
積算価格の計算方法

なぜ不動産投資で、失敗をするのか

不動産投資がうまくいかない理由

不動産購入時の建物と土地の按分方法

事業主貸と事業主借、元入れ金
すでに賃貸経営をしている人のアパート建設の確定申告
不動産投資の成功はなぜ長続きしないのか


不動産投資の成功はなぜ長続きしないのかあれこれ

 

 

不動産投資には、失敗に陥るケースや、

 


うまくいかないパターンがあります。

 

 

隠れたリスクもあります。

 

 

そして、売却損が出るパターンなど、


いろいろあります。

 

 

 

私が、最近売り物件情報を見て感じることは、


買っても失敗するだろうなぁと思える物件が、


増えたことです。

 

 

悪い物件は、帳簿上も悪くなりますので、


将来、新たな物件を購入する際に、


その物件のため、融資審査時の、


評価が下がってしまいます。

 

 

 


不動産投資では買った時の物件を、


将来、売らなければ損をしませんが、


事情により売らなければならないケースも、


出てくる恐れもあります。

 

 


なので、買うと損する物件や、


買えば失敗する物件を選ばないことです。

 

 

 

そのためにも、失敗しない物件選びをする必要があります。

 

 

 

どういう場合が、失敗するケースでしょうか。

 


具体的に例をあげてみますと、


もうみなさんお分かりのように、
 

第一は、収益還元評価が積算評価よりも大きい物件を、


収益還元評価で融資を引いて買った場合です。

 


つまり、


積算価格では評価が出ないため、融資が付かない物件を、


収益還元法で評価すれば、融資が付く場合です。

 

 

 

これは属性が良いサラリーマンや、


お金を持っている投資家は、


融資に通ってしまうことがあるのです。

 


 

これはなぜ失敗かと言えば、こういうケースは、


自分も売る時に、建物が古くなったことにより、


賃料が下がってきますので、


収益還元評価で、融資が付くとは限りません。

 


収益不動産としては買い手がつかず、


土地値売却となれば、売却損が大きくなるのです。

 

 

 

例えば、ワンルームの一棟買いは、


買った時に収益還元評価で、


高額の融資が付いたとしても、売るときは、


積算評価でしか売却できないケースが多くあります。

 

 

 

特に収益評価と、積算評価の差が大きい物件の場合は、


失敗するケースになります。

 


 

次のケースは、収益還元評価が、積算評価よりも低い物件であって、


うまく収益還元法で買えて、購入価格も妥当であっても、


建物の割合が、土地の割合より大幅に高い場合は失敗します。

 

 

 

例えば、購入価格が1億円だとすれば、


そのうち土地分が2000万円、


建物分が8000万円の場合は失敗します。

 

 

 

地方物件や、高層物件がこの例になりますね。

 


何故かと言えば、建物減価分が、


賃料よりも大きくなるからです。

 

 

 

収益物件は賃料からローンを返済しますが、


減価分に賃料が追いつかないのです。

 

 

つまり、元金返済のスピードよりも、


建物減価のスピードの方が、


速くなるわけです。

 

 

土地は、減価償却がしませんので問題ありませんが、


建物は減価します。

 

 

売るときは、残存耐用年数が短くなっているため、


融資期間の関係で、次に買う人の融資額が、


あまり出なくなるわけです。

 

 

ゆえに、融資が付かず、


積算評価でしか売れなくなるわけですね。

 

 

 

第三は形の悪い土地の場合です。

 

 

 

細長い土地の場合は、


アパート用地としては適していますが、


宅地用としては売れません。

 

 

 

 

アパートがあるために、土地に値段がついたわけで、


アパートが古くなって売却する場合は、


評価の低い土地値にしかなりません。

 

 


 

第四は、賃料の減少です。


建物が古くなると、賃料が下がります。


さらに稼働率の低下や、修繕費の上昇があります。

 

 

収益還元法で、購入した物件が、


収益還元法で売却できたとしても、


経年劣化して、賃料が下がっていると、


当然、売るときは収益還元評価も下がります。

 

 

以上の理由により、


賃貸事業の収益を上回る売却損が、


出る恐れがありますので、


そうなると、不動産投資は失敗です。

 

 

 

そうでなくても、建物が古くなれば、


空室が空室を生み、


借入金の返済もままならなくなります。

 

 

初期のころは、不動産投資がうまくいけば、


有頂天になり、自分の力で成功したのだと驕り、


高ぶる傾向にあります。

 

 

このように、経営者が自分を誇るようになってしまうと、


成功は長続きしなくなってしまいます。

 

 


はなはだしく事業を展開され、


立派な投資家として尊敬を受けてきた人が、


晩年、悲惨な姿で没落していくサマをよく見ます。

 


成功しても、謙虚でなければ、


長く成功を続けることはできないのだと思います。

 

 

不動産投資だけでなく、


人生を明るく素晴らしいものとするためにも、


人間ができていなければならないものです。

 

 

そのためにも、いい人生を送ろうと思えば、


少しでも心を磨くことだと思います。

 


心が磨けていなかったために、一度は成功を収めた方が、

 

年をとってから、たいへんな悲惨な目にあってしまう。

 

 

私はそういう例をたくさん見ています。

 


不動産投資やベンチャーで年若くして成功したのに、


その成功に酔いしれてしまい、


40歳あるいは50歳になるかならないくらいで、


没落の道を歩いてしまう人もおられます。

 

 

いままで、羽振りがよかっただけに、


落ちぶれていくのは、


耐えられないことだろうと思います。

 

 

そして、そのような人は、


自分が失敗したことを棚に上げ、


他人のせいにしてしまう。

 

 

それが悪循環を呼び、


悲惨な人生を送ることになってしまうのだと思います。

 

 

不動産投資家として成功すれば成功するほど、


しんどいものです。

 

 

その成功を持続させるために、


なおさら真面目に頑張らなければならないからです。

 

 

また中には不動産投資がたいへんうまくいき、


つい我を忘れて遊びほうけてしまい破綻しそうになる。

 

 

そこで思い直し、


また頑張って今日があるという人も、


たくさんおられるはずです

 


つまり、自分の考え方一つで不動産投資がうまくもいき、


失敗もするということだと思います。

 

 

これは、不動産投資だけのことではないと思います。

 

 

私たちは小さいころ、

 

驕る平家は久しからずという言葉を覚えましたが、


栄光を極めておごりたぶっている平家、


そんな平家がわずかなうちに没落していく、


それを歴史として見てきたのに、


みんな忘れてしまうのだと思います。

 

 

たった一度しかない人生なのに、


すばらしい人生を生きなければならないのに、


たったそれだけのことを忘れて、

 

悲惨な状態に落ち込んでいく。

 

 

人生で素晴らしい成功を収めたときに、


どういう対処の仕方をするのか、


どういう心をもってその現象に対応するのかで、


私たちの人生も大きく変わってくるのだと思います。

 

 

 


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