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住宅ローン、アパートローン、プロパーローンについて

住宅ローン、アパートローン、プロパーローンあれこれ。

 

 


銀行は、住宅ローンなら個人の属性を重視しますし、


アパートローンは、借り手の属性と、不動産の評価に対して、


融資を行うため、物件そのものの審査を重視しています。

 


アパートローンは、サラリーマンが購入する中古物件よりも、


地主が建てる新築アパートに重点が置かれていると思います。

 

 

 

一方、プロパーローンは事業用ローンで、


銀行独自の判断で融資が行われるため、


収入の不安定な自営業者であっても、


決算書の数字がよく、


財務内容が健全な人は低い金利で、


借りられます。

 

 

住宅ローンが組めても、


事業用ローンが組めない人は多いのですが、

 
逆に事業用ローンが組めても、


住宅ローンが組めない人もいるのです。

 

 

 


つまりサラリーマンではなく、自営業者などは、


収入が不安定なため、住宅ローンどころか、


クレジットカードやカードローンも、


組めないことが多いにあります。

 

 

 


その場合は、住宅ローンは組めなくても、


決算書の内容が良ければ、


事業用ローンは組めると私は思います。

 

 

 

つまり銀行は、アパート単体に、


お金を貸してくれるのではなく、


事業そのものに貸してくれるのです。

 

 

いわゆる属性や物件力よりも、財務力なのです。


あるいは経営力なのです。

 

 

もちろん、借りる人の信用もチェックします。

 


住宅ローンは、借手の勤務先情報や家族構成、


収入も調査しますし転職を繰り返している人や、


自営業の人は不利です。

 

 

 

しかし、それは住宅ローンの世界の話であって、


事業の概念ではありません。

 

 

収入の不安定な自営業者であっても、


財務が健全な人は、


低い金利でプロパーローンを、


借りられることがあります。

 

 

銀行にとって属性以上に大事なのは、


万一貸し手が返済不能になっても、


確実に融資資金を回収できることです。

 

 

 

まぁ、金融機関に融資を申し込んでも、


最初は信用保証協会付きの融資からと言われることが多く、


業績が好調になると、やがてプロパーローンを組めるようになります。

 

 


したがって、損益計算書と貸借対照表の数字が大事になってきます。

 


損益計算書は単年度の経営成績ですが、


融資を受けるためには最低2期は求められます。

 


なので、1年ぐらい数字が良くても、悪くても、


融資の可否にはそれほど影響しません。

 

 

 


注意点は、貸借対照表の流動資産も固定資産も少なくては、


印象が悪いです。

 

 

ちなみに流動資産は1年以内に現金化できる資産です。

 

 

固定資産は1年以内に現金化できない資産のことで、


銀行が担保にとるのはこの部分です。

 

 

しかし、担保である固定資産がいくら多くても、


流動資産である金融資産が少なくては銀行は難色を示します。

 

 

 

また資産が多い場合でも、


負債も同じくらい多いというのであれば、


融資は難しいでしょう。

 

 

逆に負債が少なくて資産が圧倒的に多い場合、


賃貸事業そのものが健全であると判断して、


借り手が低属性でも、


融資が受けられる可能性があります。

 

 

総資産から総負債を引いた額が自己資本といって、


これは他人から借りたのではない、返す必要のないお金です。

 


負債が多く自己資本が少ない状態は、


借り過ぎと判断されます。

 

 

 

経営者は、利益を多く上げ、


内部留保を増やしていくことで、


自己資本比率を高めることで、やがて、


プロパーローンを引けるようになります。

 

 

 

融資を受ける場合は、まずはじめに、


確実な返済計画をたてなければなりません。

 


資産があっても、負債が多く、決算内容が悪いと、


融資がつく可能性も低くなります。

 

 

 

担保としての価値よりも、事業としての価値が高いのなら、


銀行は有望だと見ます。

 

 

銀行から見れば、住宅ローンとして貸すのではなく、


賃貸事業に貸してくれるので、


良好な財務の積み重ねができていれば、


大きな失敗をすることは考えにくいと見られるからです。

 


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