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不動産を買ったときよりも安く売った場合、損をしたのか

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不動産を買ったときよりも安く売った場合、損をしたのか


不動産を買ったときよりも安く売った場合、損をしたのかあれこれ

 

 

 

 


5,000万円で購入した築20年のアパート(土地3,800万円、


建物1,200万円)を、


6年間経過したところで、


4,000万円で売却した場合、


損をしてるでしょうか。

 

 

 

株式投資なら5,000万円で購入したものを、


4,000万円で売ったのなら、


1,000万円の大損です。

 

 

 


しかし、不動産の場合は、儲かっている可能性があるのです。

 

 


もし儲かっていれば、利益が出ているとして税金がかかります。

 


これはなぜかと言えば、不動産の場合、


建物に対して減価償却という費用を毎年計上します。

 

 

 

従って、物件の所有期間中は節税効果があります。

 


ところが、この減価償却した分は、


不動産の価値は減少しています。

 


つまり、不動産の帳簿上の価格が減少しているために、


大きく値下がりして売却したとしても、


減価償却した分だけ価値が下がっているために、


利益が出てしまう可能性があるのですね。

 

 

 

上記の例では、5,000万円で購入した物件の減価償却費が、


年間200万円ですので、


6年間で1,200万円価値が減少します。

 


6年後の帳簿価格は3,800万円です。

 

 

購入時に5,000万円だった物件が売るときは、


3,800万円になっている勘定になり、


4,000万円で売却した場合、


200万円の儲けになっているわけです。

 

 

 

減価償却期間の計算方法


築20年の木造物件を買った場合、


減価償却期間は法定耐用年数から引いた残り2年ではなく、


6年になります。

 

計算式

 

減価償却期間=法定耐用年数−経過年数+経過年数×20%になります。

(1年未満の端数は切り捨て)

 


減価償却期間=22−20+20×0.2=6年

 

 

この利益に対して、保有期間が5年超ですから、


長期譲渡税の20%である40万円が、


課税されるということになるのです。

 

 


当然所有期間中家賃収入が入ってきていますので、


その家賃収入と売却益から単純に40万円引いた残りが、


儲かったということになります。


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