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なぜアパートを建て替えようとしないのか

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なぜアパートを建て替えようとしないのか


なぜアパートを建て替えようとしないのかについて

 

 

 

 


 

アパート経営は、毎月賃貸収入が入ってきます。

 

 

しかし預貯金と違って、アパート経営は、


多少リスクがある運用方法になります。

 


 

最低限の経済的自由になるためには、


生活費も含めて、月々の支出を上回る不労所得を、


手に入れることだと言われます。

 

 


アパート経営を始めて順調な滑り出しを切っても、


15年目を経過するころから、資金繰りが、


悪化する大家さんが出てきます。

 


 

この原因は、十分な余剰金の蓄積ができていないからです。

 

 


まず15年目は、外壁塗装工事の時期だったり、


給湯器の交換時期に当たります。

 

 

加えて建物にも不具合が出始めてきます。

 


 

というわけで、年月が経過するにしたがって、


多額の支出が発生する時期になってきます。

 

 

そして、15年目になると、設備や構築物の減価償却期限になります。

 

 

16年目からは、設備や構築物の法定耐用年数が終わるため、


減価償却の計上ができません。

 

 

また23年目からは、建物本体の法定耐用年数が終わるため


建物の減価償却の計上ができなくなります。
 


減価償却という経費計上ができないということは、


その分利益が増えますので、所得税・住民税が増えて、


その結果、手取り収入が急減するわけです。

 


 

加えて、借入をしている場合、元利均等返済方式だと、


返済額が変わらないのに、利息という経費が、


減少していきますので、次第に利益が増えて、


所得税・住民税が、増加してきて、その結果、


手取収入は減少し、資金繰りは悪化します。

 

 

そして、この時期から次第に入居率が悪くなってきます。

 


せっかくリフォームをしても家賃は下がってきます。

 


 

新築時と同じ家賃では入居者は決まらないでしょうし、


15年返済と短期でアパートローンを組んでいると、


キャッシュフローもギリギリになったりします。

 

 

 

逆に30年返済のアパートローンだと、


借入金の元本はまだかなり残っていて、


建て替えどころではありません。

 

 

 

一方、建物は古くなってきますので、


20年を超えたあたりから、


修繕の出費が増えてきます。

 

 

出費が増えて収入が落ちてくるために、


次第に資金繰りが、


厳しくなってくることが多くなったりします。

 

 


アパート経営は、建物が新しい間は、


入居者も家賃も安定しますが、


古くなるとそうもいかなくなります。

 

 

最近気づくことは、街中では築浅や、

 

新築アパートが目につきます。

 

 

その一方で、古いまま放置されたアパートがあったりします。

 

 

ところがそんなアパートが、同じアパートではなく、


いつの間にか一戸建てに建て替えられていたりします。

 

 

これは、アパートを建て替えようとしても、


再びローンを組もうとしても大家さんも高齢のために、


審査が厳しくなるので建て替えが難しくなると言うかもしれない。

 

 

 

そんなことから、大家さんも高齢になっているために


アパート経営するにも気力も薄れてくるのだと思います。

 

 


アパートを建て替えようとすれば、自己資本比率を上げて、


内部留保を厚くしておくことが大事になります。

 


皆さんの中には、たまたま先祖代々の土地があったから、


アパートを建てただけで別にアパート経営に、


信念があったわけではないと言うかもしれない。

 

 

 

しかし、単に自分の都合を考えるだけなら、


いつでもアパート経営はやめることはできると、

 

考えるようになってしまいかねません。

 

 

 

もう一度経験を生かして、


アパート経営をするというのもいいかもしれません。

 

 

この先のことを考えるのなら、


ぜひ自分にはこういう目的がある。

 

 

それを貫くために、自分は命を懸けて戦うのだという、


大義名分のような信念を持っていただきたいと思います。

 

 


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