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支出には資産と費用がある

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支出には資産と費用がある


支出には資産と費用があるあれこれ

 

 

 


支出とは、キャッシュアウトのことです。

 


この支出は、経費に計上するものと、

 

資産に計上するものとがあります。

 

 

キャッシュアウトを不動産投資では、


資産に計上することが予想以上に多いのが、


気にかかるというものです。

 


支出にはもともと経費に計上するものと、

 

資産に計上するものがあるのです。

 


費用に計上するものは、租税公課や、

 

修繕費やガソリン代などで、

 

費用が発生した時に支払うので、

 

非常にわかりやすいのですが、

 

資産に計上するキャッシュアウトは注意する必要があるのです。

 


資産に計上するキャッシュアウトは、バルコニーや設備、

 

駐車場設備、土地、建物などがあります。

 


資産に計上するキャッシュアウトは、

 

経費として計上し終わるのは、

 

実際のキャッシュアウトよりも何年も後になります。

 

 

しかも、資産計上の場合、

 

事業として利益が出やすいために、

 

所得税などの税金が増え、

 

ダブルに負担がかかるわけです。

 


また土地などの非減価償却資産は、


最終的に売却したり、評価損を計上しない限り、


経費に計上できないため、売らずに持ち続けている限りは、


キャッシュアウトが塩漬けのままになります。

 

 

支出の注意点や問題点は、経費計上するキャッシュアウトは、


損益計算書が悪化しますが、資産に計上するキャッシュアウトは、


損益計算書には、その何分の一かあるいは、

 

何十分の一しか計上できないために、

 

ダイレクトに影響がないことです。

 


ここが賃貸経営の落とし穴です。

 

 

なぜなら、損益計算書が赤字になれば、

 

どんな経営者でも危機感を募らせて、

 

何らかの対策は打ちますが、

 

損益計算書が黒字を維持している限り、

 

対策が先送りになってしまう。

 

ということです。

 

 

不動産投資は、この支出を借入金で行うために、


気付いたときは取り返しのつかない状態に、


なってしまっているのです。

 

 

不動産投資には、土地や設備が必要と考えるのは一般的ですが、

 

手元のキャッシュが不足していることに気付くのに遅れるのは、

 

損益計算書が黒字だからです。

 


会社経営では資産が多いということは、


純資産(自己資本)が多いということになりますが、


それは、固定資産税などの税金の増額や、


資産を維持するための費用が増えることにつながり、


実際の資金繰りでは、資産=キャッシュアウトで、


支出や借金にしかならないわけです。

 

 

そうであれば、このような観点から、経営とは、

 

利益から出発してキャッシュフローを考えるのではなく、

 

いかにして賃貸経営そのものを、

 

キャッシュを基準としていくのかということを、

 

その中心におくべきだとなります。


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