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地震で建物倒壊で入居者に被害が出ると大家の責任が問われるでしょうか


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地震で建物倒壊で入居者に被害が出ると大家の責任が問われるのですか


地震で建物倒壊で入居者に被害が出ると大家の責任が問われるでしょうかについてあれこれ

 

 

 

 

 

 

 

賃貸仲介不動産屋さんは、


世間では旧耐震の物件はいくらでもあり、


旧耐震の物件でも、手入れされているのなら、


普通に市場に出しても、


問題はないとおっしゃいます。

 

 

 

木造は22年、鉄骨は34年、RC造は47年と、


耐用年数は定められていますが、


それはあくまでも、税法で定められた基準であり、


メンテナンス次第で建物の利用価値というものは、


ずっと保っていけると私は思います。

 

 


でもしかし、旧耐震の物件の場合、地震で入居者が、


被害を受けると大家の責任にならないのか。

 


新耐震基準とは、震度5強の中規模程度の地震時には、


建物の被害をなるべく軽くし、


震度7程度の大規模な地震に対しては、


建物に被害が出たとしても、建物の中の人命に、


危害を及ぼさない基準となっているのです。

 

 

つまり、人命保護を目的としています。

 

 

 

大家をやっていると考える必要があるのは、


昭和56年以前の建物は、


耐震基準を満たすべきかということです。

 

 

 

もっとも、地震では、ただ新しい物件は、


壊れにくいという当然のことであって、


耐震基準を満たしている築浅物件でも、


地震の規模によっては、壊れている物件があります。

 


確かに耐震基準を満たしていたから、


被害が少なかったといえるかもしれませんが、


しかし耐震基準が満たしても、


築年数の古い物件になればなるほど、


地震に耐える耐力は弱くなるはずです。

 


国土交通省の調査では、新耐震基準を満たさない物件は、


現在でも、全体の3割以上にのぼるとなっている。

 

 

耐震性が不十分な住宅の戸数について、


平成20年の約1400万戸から、


平成25年の約1150万戸へと、


約250万戸減少している。

 


が、大部分が建替えによるもので、


耐震改修によるものは5年間で、


わずか32万戸となっています。

 

 

地震による被害の軽減のためには、


新耐震基準の施行以前に建てられた住宅、


建築物の耐震化が重要であるとうたっています。

 

 


また、昭和56年以前に建てられた建物には、


改正耐震改修促進法により、耐震診断を受けることが、


定められています。

 


ちなみに耐震診断には自治体の助成制度があります。

 

 

耐震診断の費用については、規模や、地盤、


経年劣化の状況などによって異なるために、


様々ですが、一般的な目安として、


1平方メートル当たり1500円前後、


必要だろうとなっています。

 

 


しかし助成といっても、耐震診断に要する費用の5分の1、


工事費用の限度額にしても、50万円位しか補助してもらえません。

 

 


今のところ、新耐震基準に満たない建物の改修、補強、建て替えは、


進んでいないのが現状ですね。

 

 

もっとも、地震の規模が大きければ、


耐震補強をしても壊れるときは壊れると思われます。

 

 

 

なので旧耐震の物件に客を付けるには、


最低限のリフォームで家賃を、


相場以下の激安にするか、徹底的に直して、


高い家賃設定にするかどちらかでしょう。

 

 

 

リフォームはほとんどしないで家賃を下げて貸す場合は、


もし、クレームが来れば家賃をとことん安くしていますので


現状ですねと言えばそれで済むかもしれません。

 


しかし、貸主には、土地工作物責任という重い責任がありますので、

 

手入れして、耐震基準をクリアしておくのは、


土地工作物責任を免れますので、それはそれで、


意味があることなのですね。

 

 

耐震基準をクリアしておくと安心できますが、


どんな地震でも万全ではないことは心得ておくべきですよね。

 

 

賃貸経営をしているとやはり採算が求められます。

 

 

ここで大事なことは、賃貸経営には、


建物の安全と利益の両方が必要だということです。

 


建物は年々老化します。

 

 

建物を安全に保つにはコストがかかります。

 

 

新築から10年ぐらいは、建物も新しいので、


何もしなくても満室経営で順調に儲かったりします。

 


しかしいつまでもこの状態が続きません。

 


年月が経ってくると、雨漏りが起きた、エレベータが故障した、


給排水ポンプが壊れたといろいろトラブルが生じます。

 

 

その都度、応急処置的に、対応していることが多いかと思います。


 

建物は経年劣化で、入居率が悪くなり、


デッドクロスを迎えるころには、

 

キャッシュが不足してきます。

 


 

そうなると大規模修繕のコストは負担できなくなるのです。

 

 

そのため、大規模修繕費用の発生する前に、


物件を手放す大家さんが出てきます。

 

 

売り抜くと言う言葉が当てはまると思います。

 


 

しかし売って利益確定を目的にすれば、


表面を飾ることに血眼になり、


入居者の安全は守れない可能性があります。

 


 

市場に出ている中古物件は一見、利回りが高く


かつ鉄筋コンクリート造だと長期融資が受けられるので、


たいへん人気です。

 

 

しかしそれらの物件は、近いうちに、


修繕工事が発生する可能性があります。

 

 

建物は木造アパートであろうが、


RCマンションであろうが遅かれ早かれ老化します。

 


 

建物を守って入居者に安心して住んでただくためには、


コストを掛ける必要がありお金がかかります。

 


 

当然、賃貸経営にはコスト削減は必要です。

 


コスト削減するあまり、安全が脅かされてはいけません。

 


かといって、建て替えでは莫大な費用がかかり、


採算は合わないことが多いのです。

 


 

そのためには修繕をしながらでも利益を上げて、


メンテナンスをきっちりして、将来の安全確保のために、


大規模修繕費用を準備していく必要があります。

 


なので、経費削減して利益を上げなければ、


メンテナンス費用が用意できなくなり、


将来的に建物の安全が脅かされ、


入居者を守れないということになってくる。

 


 

安全とコスト削減を比較したらどちらが先か後かはない。

 

 

これは、安全も利益も両方必要です。

 

 

建物を安全に保つにはお金がかかります。

 

 

しかし、そのお金は勝手に生まれてくるわけではないのですよね。

 

 

したがって、コスト削減して利益を出す必要があるのです。

 

 

しかし、コスト削減のために、


日頃の安全が脅かされることがあってはならないのです。

 


 

利益がなければ、建物をメンテナンスするお金にも事欠くようになります。

 

 

しかし建物が安全でなければ利益も出ません。

 

 

安全とコスト削減は矛盾しているようですが、


両方必要なんです。

 


建物のメンテナンスがおろそかになって、


安全が脅かされる事態は避けなければなりません。

 


 

 


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