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空室対策の決め手

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空室対策の決め手についてあれこれ

 

 

一言で空室対策の決め手は、初期費用を下げて、


中身を良くすることだと思います。

 

 

初期費用を下げる募集条件ならば、


賃料が高くて客付けできる可能性があります。

 

 

 

初期費用が低いというと、敷金も礼金も、


仲介手数料もかからないレオパレスがあります。

 

 

詳しくは、10万円位の初期費用を持っている人でないと、


レオパレスに入居できないようです。

 


レオパレスでかかる費用として、


鍵交換                           5,400円
保険                           12,000円
入居者サポートシステム 13,000円
抗菌施工費                   16,200円
小計                            46,600円

 

の初期費用がかかります。


これに加えて、当月の日割り家賃と翌月分の家賃の前払いが課せられます。


なので、賃料の低い部屋でも10万円位の初期費用がかかってくるはずです。

 

 

 


さらに効果のある方法は、フリーレントを付けて前家賃をなくしたり、


家具、家電付きにすることで、お客様は引っ越し費用なしで、


住むことができるようにします。

 

 

こういう募集条件ならば賃料が多少高くても客付けできます。

 

 

空室対策の一番の決め手は初期費用を低くすることです。

 

 

マンションはアパートよりも埋まりやすいのですが、


例えば、立地にもよりますが、


マンションは、家電付きでなくても、初期費用を下げることで、

 

相場の家賃1割アップでも見込みはあります。

 

 

都会でなくても、レオパレスの賃料は高くても成り立つのは、


初期費用を下げているからでしょう。

 

 

お客様は複数の不動産会社で初期費用の聞き込みをして、


安いところで決める傾向があります。

 


賃料については、駅から遠かったりバス、


トイレ同室だったりすると安くなり、


駅近くのバス、トイレ別室物件は高くなり、


相場よりも下げる必要はなく、


やはり決め手は初期費用の安さでしょうね。

 

 

初期費用を下げると滞納が心配だと思われますが、


これについては、しっかりした保証会社と、

 

管理会社を付けることでリスクは防げます。

 

 

不景気の中で、手持ち資金の少ない方や、


お金を持っていても使いたくない方が増えています。

 

 

ですから、特に低価格帯物件で初期費用を下げることは、


空室対策の決め手になると思います。

 

 

 

空部屋が埋まる目処が立っていない物件もあります。

 

 

ファミリータイプのマンションや戸建、

 

特に賃料10万円以上の広い物件です。

 

 

初期費用を下げたとしても、


毎月10万円以上の家賃を払える方は限られます。

 

 

初期費用引き下げ作戦は、


ファミリータイプや高価格帯の物件では、


あまり通用しないのかもしれませんね。

 

 

さらにここからは大家さんの力量が左右します。

 


募集するときは物件の近くの不動産会社だけでなく、


地域の不動産業者すべてに、

 
物件の紹介をお願いすることが大事です。

 

 

また空室が出たら、管理会社や賃貸仲介会社に、


どうなっているのか再々、


電話やメールをすることも大事です。

 

 


不動産屋さんは家賃を下げないと決まらないと言うが、


埋まらないのは賃料が高いからではなく、

 
建物の中身の問題であることが多いです。

 


賃貸住宅は家賃を相場以下に落とせば、

 
入居が決まりやすいですが、


賃料の減額によって空室率を、調整していると、


経営的に難しくなる可能性が大きくなってきます。

 

 

賃貸経営にも、他の一般商品と同じく、


魅力ある商品づくりが必要ですね。

 

 

低い家賃には質の低い入居者が、


集まってくる可能性があります。

 

 

魅力ある商品づくりと言えば、


やはり立地はある程度、決め手になるでしょう。

 


人口が減っているところで、


いくら建物を立派にしても限界があります。

 

 

場所が良ければ、少々建物が古くても、


入居者は見つかるでしょう。

 

 

ひなびたところに立派な建物をつくっても採算が合いません。

 


しかし、場所がいいと参入する人が多いために、


需要と供給のバランスが崩れやすくなりますし、


みんなが買いたがるので競争が激しく、


物件価格も高くなります。

 

 

 

また、いくら立地が良くても、


中身が悪いと入居しても、


すぐ退去につながったりします。

 

 

私は、一度入居すると入居者に心から喜びを感じて頂いて、


退去したくないと言っていただける賃貸住宅にしたいと思います。

 


そういう意味では、空室対策の決め手は、


立地とリフォームです。

 

 

最初の物件選びの初めの段階が大事になってくるでしょう。

 


質の落ちる物件は立地が良ければ、

 
まだ埋まる可能性がありますが、


しかし、内装や外装のリフォームに、

 
もっと力を入れるべきです。

 


都心なら大丈夫かというとそうでもありません。

 

 

郊外であっても、広い駐車場があるとか、


駅からの距離とか、周辺に大学があるかどうか、


といったことで違ってきます。


 
やはり、建物の企画が大事です。

 


建物が古いから埋まらないのではなく


使う設備があたらしく、清潔で、いいものであれば、

 
家賃を下げなくても埋まると思います。

 

 

特に、トイレと、浴室、キッチンなどの、


水回りの設備が優れていれば、


それだけで入居者は付きやすいものです。

 

 

家賃が安く 割に合わないので、

 
リフォームがおざなりになってしまう、


おざなりになれば入居者が決まらないという、


悪循環に陥らないためにも、


最初に質の良い建物を用意することが大切だと思います。

 


お客さんは部屋にはいった瞬間に、

 
借りるかどうかを決める傾向にあります。

 

 

大家さんの勝ち組になるためには、

 
お客さんに借りていただいているという


経営感覚が重要だと考えます。

 

 

いつまでも入居者が決まらなければ、

 
不安も出て来ますが、私の経験上、


物件の価値を上げて、家賃を見直したりして、


空室を埋めるための努力を続けると、

 
必ず手を挙げる人が出てきます。

 

 
ポイントは、退去の都度、


機転を利かせたリフォームで、


それを怠らず繰り返すことで、

 
賃貸住宅の価値を上げていくことができます。

 

 


必要なら 自分の労働力も投入して、


建物の維持、保全に努めるべきでしょう。
 

 


やはり、前の入居者が、


生活していたという後を残さない位に、


リフォームすることが大事だと思います。

 

 
魅力ある商品づくりが空室対策の決め手になってくるでしょう。

 

 

 

 

最後に空室対策の決め手は愛

 

 

 

私は空室対策の決め手は、

 

愛で判断することだと思います。

 

 

自分の都合や打算よりも、

 

愛で対策をすべきだと思います。

 


愛情をこめて作り上げた部屋は入居者が埋まりやすいのです。

 

 

私は空室が埋まらないときは、愛で判断して、

 

対策を練るべきだと思います。

 


誰でも、多くの人が内覧しても決まらないとどうしても、


 自分の都合の良いようにやってしまいがちです。

 

 

落ち着いて考えてみるのですが、

 

やはり自分に都合がよいようにしてしまいます。

 

 

そんな時は欲や自分の趣味や感情で、

 

やっているのでうまくいかないのですね。

 

 

空室対策は欲や趣味に走れば、走るほどその物件は、


 借り手にとっては受け入れがたい物件になっていきます。

 

従って、欲に走らずに客観的に見たほうが、


やはり借り手は付きやすいものです。

 

 

 

人は誰でも、自分の心の奥に愛を持っているのです。

 

その愛をもってやるべきですね。

 

 

 

従って、愛が根底にあるのなら、空室対策でもなんでも、

 

うまく行くと私は思います。

 

 

 

 

自分がいいと思う物件よりも、


 入居者に対する愛で判断していいと思える物件にすることが大事です。

 

 

 

 

まずは、賃貸に出した物件が賃貸住宅として、


 魅力的になっているかどうかです。

 

 

一旦、自分の好みやこだわりを取り払って、


 検討してみるべきです。

 

 

自分ではなく、複数の人から見て快適になるように、

 

手を入れる必要があります。

 

 


賃貸住宅は、いかに複数の人に気に入られるかです。

 


そのためには愛が根底にあるかです。

 

 


改善点を愛で判断することで、解決するのです。

 


フルリフォームしたり、大規模リフォームしたり

 

そんなに費用はかけなくても、いくらでも、


 物件としての魅力を上げることができると私は思います。

 

 

 


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