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なぜ小規模から中規模、大規模になる大家と、小規模のままの大家さんがいるのか

不動産購入時の建物と土地の按分方法

不動産 デッドクロス

大規模修繕をして減価償却費を稼ぐことでデッドクロスを防ぐ      

なぜ小規模から中規模、大規模になる大家と、小規模のままの大家さんがいるのか


なぜ小規模から中規模、大規模になる大家と、小規模のままの大家さんがいるのかあれこれ

 

 


物件を買い進めるためには、その前に買ったもの全体の、


純資産がプラスであること、いわゆる、


物件の積算評価額より、ローン残高が、


少なくなる必要があります。

 


フルローンで買った物件であっても、ローンの返済が進み、


元金が減っているのなら、当然、担保余力が出ます。

 

 

不動産を融資を受けて、買い進めていけば、


返済が進むにつれて、純資産が増えていきます。

 


 

不動産のローン借入額と、不動産の積算評価額の差額が、


大きければ大きいほど、


担保の空きが出てくるわけで、


その担保の空き分が、二番抵当として、


次の物件の購入資金に、


充てることができるわけで、このように、


次の物件の購入ための、2番抵当として、


担保の威力を発揮します。


 

 


そして増えた分の、純資産額を担保にすることによって、


何棟も、買い進めることができるわけです。

 

 


しかし最初の物件に収益還元法で、融資を受けて不動産を、


購入した場合は、積算価格が伴わない物件を、


買ってしまっているケースが多いので、その後、他の金融機関で、


融資を受けることが、難しくなってしまいます。

 

 

 

物件の積算評価額よりローン残高が、


大きくなれば、債務超過と呼ばれ、


次の物件の融資を、受けることが難しくなります。

 


特に属性が良い人の場合は、給与収入の信用で、


不動産の価値以上の、融資を受けることができますので、


債務超過分を、解消するまで融資は受けられません。

 

 

 

これが、融資を次々に受けられる人と、最初の1、2棟で、


止まっている人の、違いになるわけです。

 

 

 

ところで、融資を受ける物件について、


建物価格の占める割合が、土地値に比べて大きい場合は、


返済が進んでも、あまり担保余力が出てきません。


 

仮に減価償却期間と融資期間が同期間だとしますと、


残債が減っても、それにつれて建物も減価しますので、


いくら返済しても、担保余力が増えてきません。

 

 

真面目に返済しても、建物の減価分で消えてしまいます。


 

地方のRCマンションや、都会でも高層マンション、


あるいは木造でも新築や築浅のように、


建物価値があれば、土地値が低くても、


融資が、つくこともありますが、


このような物件をフルローンを引いて買った場合、


返済に占める元金分の割合より、


建物減価分の方が大きければ、


担保余力が出てこないことになります。

 

 

それよりも、土地価格中心の融資を受けていれば、


土地は減価しませんので、返済が進むにつれて、


担保余力が出てくることになります。

 

 

 

裏を返せば、建物の減価の方が、


ローンの返済に占める元金分よりも少ないのなら、


借入金を返済していくにしたがって、


純資産が増えていくことになります。

 


さらに、返済が進み、担保に余力が出てくれば、


その余力分に抵当権を付けて共同担保に、


するということができるわけで、


不動産の、購入資金の借入に利用できるわけです。

 


しかし、ここで一つ疑問が生じます。

 


それは土地価値中心の物件に投資しようとしても、


アパートローンの場合は、耐用年数超えの、


融資をしないという銀行が多いということです。

 

 

収益不動産購入の融資期間は、


耐用年数期間以内でしか行わない銀行がほとんどです。

 

 

なので、せっかく土地の価値があっても、


耐用年数がないということで、融資をしてもらえないのなら、


いくら土地価値がある物件を銀行に持ち込んでも買えません。

 

 

特に中古アパートの融資を受けることはできません。


 
耐用年数超えの融資を受けることは、アパートローンの場合、


将来のデッドクロスを懸念して融資していただけないわけです。

 

 

本当は、建物価値中心で融資を受けた方が、


デッドクロスを起こしやすいのですが、


まあ、これが銀行のアパートローンの特徴です。

 

 

ということは、

 


ローン残高が積算評価額を、下回るまで待ってから、


次の物件を買い増していく、あるいは下回らない時は、


自己資金を入れて、積算評価額以下になるようにする。

 


これが何棟も買い進めるために、有効な手段になります。

 

 

銀行に融資を依頼する場合、属性である給料や、


事業の所得が少なくても、不動産賃貸のキャッシュフローと、


純資産のプラスが、大きいのなら、


不動産賃貸事業が、良好だとして、銀行からも、


資産家として見てもらえ、融資をしてもらえるわけです。


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