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税務署は大家さんの申告書のどこに注目する

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銀行は大家さんのキャッシュフロー計算書をどう見るか
税務署は大家さんの申告書のどこに注目する


税務署は大家さんの申告書のどこに注目するあれこれ

 

 

 

 

一般に大家さんの申告書や決算書を見る主な機関として、


銀行や税務署があげられます。

 

 

 

確定申告が終わったからといって安心はできません。

 


本当にその申告内容が正しいかどうか、


提出された書類の内容について税務署でチェックをしています。

 

 

 

 

銀行や税務署は大家さんの、


決算書で注目するところは利益に虚偽はないかです。

 

 
しかし、この二つの機関での見方には、若干の温度差があります。

 

 

金融機関はたいがい、過去3年間の申告内容を見ます。

 

 

 

金融機関は大家さんの決算書の どこを重点的に見るかといいますと


借入金の額や、当期純利益や青色申告特別控除前の利益金額を見ます。

 

 

 

青色申告特別控除前の利益は、

 

返済財源としての利益は確保されているか


どうかということです。

 

 


重要なポイントは法人なら当期純利益で、


個人なら、元入金の推移に注目します。

 

 

元入金の値がプラスかどうかということと、

 

年を追うごとに増加しているかどうかに注目します。

 

 

 

この数字がマイナスになると、

 

資産の額より負債の額のほうが


多いこと(債務超過)を意味し、

 

金融機関からは融資不可というように


なってしまいます。

 

 


 

一方税務署の見方は、

 

家賃収入はきちんと計上されているかどうか。

 


その経費は適切か。

 


特にギリギリの黒字になっている場合、


過去の申告書にも注目します。

 


まず、税務署が決算書を読むうえで、


重要なポイントは法人なら貸借対照表の利益剰余金で、


個人なら、元入金の推移に注目します。

 


また、虚偽の申告内容で赤字にしているのではないか。

 

 

不動産所得の確定申告において、


最も注目されるポイントは必要経費です。

 


賃貸経営をするうえで必要な経費だと、


合理的に説明できることが判断基準となります。

 

 

 

経費の中に個人の生活費は混ざっていないか。

 

 

大家さん個人のプライベートな経費が混ざっていないか、


車両の購入費や維持費、減価償却費の、


事業と私用の共通経費の按分は適切か、

 

土地、建物按分比率と減価償却計上は妥当か、

 

また、自宅部分の光熱費や減価償却費などを、

 

経費に計上していないかを見ます。

 

 

 

特に、不動産の売却損など、

 

大きな経費の支払いがある場合は注目します。

 

 

税務署からお尋ねが届く場合もあります。

 

 

 

また、青色事業専従者給与が計上されている場合は、

 

その額に注目します。

 

 

 

専従者給与について、仕事の内容に見合った給与額かどうかを見ます。

 


家族への架空人件費はないかどうかを、


重点的にチェックされます。

 


不動産賃貸業で税務署に否認されやすいのは、


家族給与です。

 

 

収入と比べて、経費にできるものが少ないために、


帳簿上は家族に給与を払って経費にし、


実際は対価に見合った仕事をしていないケースです。

 

 

妻が行う電話の取次ぎや郵便物の発送及び受渡しは、


夫婦の相互扶助の範囲内の行為であるとみられ、


否認されやすい。

 

 

税務署は不労所得には寛大で、


勤労所得には厳しいと言われます。

 


専従者給与というのは


勤労所得に当たるので注目されやすいのです。

 

 

大家さんの方でも、帳簿に給料を支払ったという事実が、


記載せれていなければならないはずです。

 

 

この点については、銀行振り込みで、

 

通帳を残しておくのが望ましいでしょう。

 

 

現金渡しの場合は、現金出納帳等に、

 

記載しておくことが大事でしょう。

 


白色事業専従者控除は、一応は労働の対価ではありますが、

 

この白色専従者控除の場合だけは、金額の多寡を見るというよりは、

 

そもそも所定の労働があったか、否かという点だけが、

 

チェックされるにとどまりますね。

 

 

 

また、管理会社をつくっている場合、

 

管理料は適正か、実際にどんなことをやっているのかなどを見ます。

 

 

 

まぁ賃貸業もどちらかといえば、

 

大きな規模で賃貸業を営んでいる場合は、

 

注目されやすいといえます。

 


税務調査も、費用対効果を考えますので、

 

アパートや貸家を数件程度経営して、

 

事業的規模かどうかというぐらいでは、

 

大きな申告漏れや脱税はそれほどありませんので、

 

税務調査に入るケースは少ないです。

 


しかし、大規模の大家さんの場合には、

 

申告漏れ等を指摘して税収が見込まれますので、

 

税務署に注目されやすいのです。

 


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