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減価償却費の増やし方

アパートを建てた時の建物の躯体部分と設備部分との区分方法

建物本体と建物以外との分け方
セルフビルドで家を建てる
資本的支出と修繕費について、少額の(30万円未満)の減価償却
減価償却終了した物件の融資期間
物件購入時の建物と土地の按分方法
固定資産は、自主耐用年数を定め償却するのが望ましい
物件取得時の赤字の確定申告は、不動産投資の会計上の宿命
等価交換(土地とマンション交換は、なぜ等価交換なら減価償却費がかからないの
建物は減価償却できるので経費になる(投資用の場合不動産を買っても損はない)
お金の出費をあまり伴わない中古車で節税する(4年落ちの中古車なら1年で償却できる)
固定資産の償却は定率法を選択する(定率法と定額法の違い)
確定申告書、減価償却費の計算の書き方(記入の仕方)
融資に有利な決算書の書き方
大規模リフォームは何年で減価償却する(リフォーム工事の減価償却期間は何年)
自宅を貸家に転用した場合の減価償却計算
減価償却費と、割増償却制度
定率法か定額法か

減価償却は操作できない
頭金なしのフルローンで物件を購入するとき減価償却の期間に注意
修繕費にするか資本的支出(減価償却で割り振り)にするか
マンションは木造アパートに比べて税引き後のキャッシュフローは多く望めるか
木造アパートか一棟鉄筋コンクリートマンションか
減価償却費の増やし方
減価償却について
減価償却と物件購入
キャッシュフローと減価償却について
減価償却費は後から変更できない
確定申告での減価償却期間
木造減価償却短期のメリット

耐用年数表を使うのは、固定資産を購入したときになります
個人事業主は減価償却する(法人は永久、永続企業)
キャッシュフローは黒字で不動産所得は赤字
リフォームをすることによって経費を操作することができる
物件取得時の赤字の確定申告は、不動産投資の会計上の宿命
建物は法定耐用年数を超えて住めるのに、減価償却は22年ですることに疑問を持たないか
お金の出費をあまり伴わない中古車で節税する(4年落ちの中古車なら1年で償却できる)
お金の出費を伴わない節税とはどんなものがあるのか
長期間で経費化するか、単年度償却か、(単年度償却、減価償却どちらが有利か)
確定申告書、減価償却費の計算の書き方(記入の仕方)
借入金の返済原資は、なぜ減価償却費をプラスする(加える)のか
大規模修繕をして減価償却費を稼ぐことでデッドクロスを防ぐ
大規模修繕をして耐用年数を伸ばす
新築物件賃貸のメリット
定率法と定額法の計算の仕方
なぜ賃貸住宅(アパート、団地、古家)に住んでポルシェ(ベンツ)に乗るのか
減価償却の赤字分は繰り越せるか、(法人は減価償却しなくていい)
耐用年数表を使うのは 固定資産を購入したときになります
減価償却費は後から変更できない
有形固定資産と無形固定資産、繰延資産の償却費の計算方法の違い
修繕費にするか資本的支出(減価償却で割り振り)にするか
頭金なしのフルローンで物件を購入するとき減価償却の期間に注意を
自宅を貸家に転用した場合の減価償却計算
リフォームの減価償却(大規模リフォームは何年で減価償却する)
建物の取り壊し費用と確定申告
減価償却費はどう計算すれば有利になるか
アパート、マンションを建てた場合の建物価格(新築の建物価格)(取得価額)
定率法と定額法の計算の仕方
確定申告書、減価償却費の計算の書き方(記入の仕方)
減価償却期間が過ぎた木造物件の建物価格
預金や借金でもキャッシュか
赤字不動産投資、(赤字申告をして損益通算、銀行融資は黒字決算
不動産確定申告の仕方、書き方
マンションは木造アパートに比べて税引き後のキャッシュフローは多く望めるか
自宅は減価償却する
物件を抱え込まない
確定申告と減価償却
確定申告での減価償却期間
スチールサッシであったものをアルミサッシに変更する場合の会計処理
取得費用の計算(資産に計上するか、経費に計上するのかで大きな違いがでる)
減価償却期間が終わったら買い替えずに建て替える
不動産投資は減価償却費と支払利息が大半を占める事業
借入金利息と減価償却費と家賃収入
建設協力金の償却


減価償却費の増やし方について

 



消費税とは消費に対してかかるものです。

 

 


土地は消費しないので消費税はかかりません。

 

 

一方 建物の購入には消費税はかかります。

 

 

しかし建物の売主が、個人の場合には、


消費税はかかりません。



 

これに対して、売主が不動産屋さんの場合は、
 

課税事業者ですので消費税はかかります。



 

業者から不動産を購入する場合の価格は、
 

当然に税込みの価格になります。

 

 

一方で土地は減価償却しませんが、

 

建物は減価償却します。

 

 


減価償却費は実際には外に出ていかない費用ですから

 

キャッシュフロー上はプラスになります。
 

 

買主としては減価償却を増やすことでキャッシュフローを、
 

作りだすことができ、建物の価格が大きければ大きいほど、

減価償却費が増えて節税を図れます。

 

 


これに対して売主としては 建物の金額が大きくなると、

 

困るわけです。




建物の金額が大きくなれば、消費税の額が大きくなって、

 

自分の手取りが少なくなるので 

 

仮に売主が課税事業者の場合には 


売主と買主で減価償却の概念が逆になり、


利益が相反します。

 

 


売主はなるべく建物の価格を小さくしようとするし 

 

買主はなるべく建物の価格を大きくして、

減価償却費を増やそうとします。

 

 

中古物件の場合は購入価格から土地の固定資産評価額を控除した残りを、

 

建物価格にして、残存耐用年数で減価償却費を出します。




新築の場合は、物件価格に消費税が含まれていますので、

その消費税分がいくらかわかれば、土地と建物が区別できます。

 

これで、建物の価格は判明します。
 


この建物の価格を上げるために業者に余分に消費税を、


支払ってあげて、こちらは申告でその分を取り戻せばいいわけです。

 


建物価格を上げて売主が負担する消費税分を、


こちらが余分に払うと減価償却が増えるので、


その分の経費計上が多くできるわけですので両者にメリットがあるのです


 

消費税を一時的に多く支払っても、

 

建物価格が上がっていますので、こちらは 

 

それ以上に減価償却費を増やせて、 

 

長期に渡って恩恵を受けることができるわけです。





一棟物の物件の場合は同時に 消費税事業者割引き、

 

も利用できます。



不動産屋さんに支払った上乗せ消費税分は 

 

申告で取り戻せます。





取り戻したあとは 建物価格が上がっているので 

 

以降、長期に渡って減価償却費を増えますので、 

 

節税を計ることができるのです。
 


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