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不動産投資と固定資産税

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建物の固定資産税について
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不動産投資と固定資産税
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不動産投資と固定資産税についてあれこれ

 

 

 

 

固定資産税、都市計画税は、


毎年1月1日時点の現況をもとに


所有する不動産にかかる税金です。

 

 

一般的に、固定資産税は、土地建物以外でも、

 

課税標準額が150万円(免税点)、

 

を超える固定資産には課税されます。

 

 

固定資産税には、いずれも所有している期間、

 

毎年かかるものですから、


大家さんの方はできるだけ安くしたいところです。

 


 

ところが、徴収側の市町村としては、税収を上げるために、


できるだけ高くしたいわけです。

 

 

土地の評価額が高いところは固定資産税も高く、

 

賃貸経営にしわ寄せがきますので注意が必要です。

 


 

土地と建物は固定資産評価額といった指標があり、


固定資産評価基準(総務省の定める固定資産評価基準)は、


3年ごとの評価替えの年に見直しを行っています。

 

 


建物は新たに建築した時の再建築費価格に、


その後の物価変動による割合と、


建築後の年数の経過による減価割合をかけ合わせて、


再計算して評価額を出しています。

 


ところで、建物は、耐用年数が過ぎた場合、


残存価格はゼロになりますが、


固定資産税は永遠にかかってくるようになっています。

 


つまり、耐用年数が尽きて、家の価値がなくなっても、


持ち続ける限り、固定資産税はかかってくるのです。

 

 

 

売却の際にも、築後22年以上経って耐用年数が尽きた、

 

木造家屋の価値はゼロ査定になりますが、

 

建物の固定資産評価額はゼロになりません。

 

 

 

建物の固定資産税は建築費に対してかかってきますので、


建物を新築した場合は、固定資産税評価額も高く、


当然、建築費が高くなれば、固定資産税評価額がアップします。

 

 


しかし、建物は経年に伴って、

 

固定資産税は当然下がってきますが、


22年以上過ぎれば固定資産税額は変わらず、

 

一定になり、いわゆる、固定資産税は永久にかかりますが、

 

22年経過後は、以降、同じ価格で推移するわけです。

 

 

また、木造住宅に比べて、マンションは建築費が高く、


その分、固定資産税、都市計画税もアップします。

 

 

 

マンション購入後の思わず出費になるのが、


固定資産税、都市計画税です。

 

 

 

市町村が持ち主に、請求する仕組みですが、


税率は固定資産税1.4%、都市計画税0.3%ですが、


マンションの場合は、区分の場合は、

 

共有部分なども含めた、

 

全体の資産価値を評価したうえで、


所有者の持ち分で、割ることになりますので、


共有部分の多い高層マンションになると、

 

意外に支払う税金も多くなります。

 


建物の固定資産税の基準になるのが、固定資産税評価額で、

 

建物の構造によってその評価は変わってくるのです。

 

 

固定資産税評価額(1平方メートル当たり平均)

                 (単位 円)

木造・専用住宅     57,725 
木造・共同住宅    63,427
鉄骨(S)    83,638
鉄筋コンクリート造(RC) 102,766
鉄骨鉄筋コンクリート(SRC) 113,086

 

 

木造戸建て住宅と、SRCのマンションの建物の評価額は、
 

約6万3000円から約11万3000円へと、

 

大きく跳ね上がることになります。

 

 

 

また、マンションの構造が、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート)か、


RC(鉄筋コンクリート)の違いによっても評価額は変わってきます。

 

 

 

SRC(鉄骨鉄筋コンクリート)は鉄骨が入っているだけに、


RCよりも建築費がかかり、その分、建物の固定資産評価が、

 

高くなってしまうわけです。

 

 

 


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