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新築アパートを30年ローンで建てた場合の収支計算

新築アパートを30年ローンで建てた場合の収支計算

 

 


たとえば、自己所有土地にアパート10部屋を、

 

6,000万円で、30年ローンを組んで建てた場合、

 


仮に家賃収入は5万円得られる場合、年間家賃収入は60万円です。

 

 


10部屋とも1年間埋まっていたら、600万円の収入になります。

 

 


家賃収入から経費を引いた金額が儲けです。

 

 

その中で最も大きい経費は、減価償却費ということになります。

 


6,000万円の建物なら、

 

木造モルタルの建物は耐用年数が22年なので、

 


1年間に4.6%(1÷22)ずつ減価償却していくことになります。

 


ということは、6000万円×0.046で、276万円です。

 

つまり、この276万円が減価していくため、


減価償却として計上できるのです。

 

 

さらに30年ローンを組んでアパートを建てていますので、

 

その支払利息も経費として計上できます。

 

 

仮に、利率が2.5%として、6,000万円×2.5%で150万円、

 

この150万円が年間の支払利子として経費計上できるわけです。

 


減価償却費に276万円に支払利息150万円を足せば、

 

426万円です。

 

 

これに、管理費その他24万円、広告宣伝費24万円、


損害保険料10万円、固定資産税20万円、


通信費10万円、税理士報酬20万円、


などの経費の合計が全部で108万円です。

 


すると経費の合計が全部で534万円(426+108)万円となり、


家賃収入からすべての経費を引くと、66万円の儲けです。

 

 

で実際のお金の出し入れはどうなっているかも計算してみますと、

 


収入は600万円、これは全額現金で入ってきます。

 

出ていくお金はローン返済が24万円なので、


年間288万円程度です。

 

 

そして減価償却を除いた、もろもろの経費支払いが、

 

258(150+108)万円なので、

 

つまり入ってくるお金600万円のほうが、


出ていくお金546万円(288+258)よりも、


54万円多いことがわかります。

 

 

帳簿上も、66万円の黒字が出ています。

 

 

当然、この収支は、入居状況によって変わってきます。

 


もし満室の状態がずっと続けば、このままの状態で安定しますが、

 

部屋の空きが多くなれば、収入は少なくなります。

 

 

また、この部屋が6万円で貸すことができれば、


家賃収入は120万円増えて720万円になり、


キャッシュフローは、720万円−546万円=174万円、

 


黒字も108万円増えて174万円になります。

 

 

 

つまり、月額家賃収入が6万円なら、収入は720円ですので、

 


不動産屋への支払いや、各種経費の支払いが、

 


全部で108万円と減価償却費276と支払利息150万円ありますので、

 


経費は全部で534万円となり、186円の黒字になります。

 

 


また、4万円の月額賃料なら、

 

単純計算で54万円の赤字(480−534)になり、


キャッシュフローは、マイナス66円(480−546)になるという計算になります。

 

 

 


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