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なぜ、店舗経営をする人が少ないのか

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なぜ、店舗経営をする人が少ないのか


なぜ、店舗経営をする人が少ないのかあれこれ

 

 

 

 

 

不動産投資のよくある物件に店舗付きマンションがあります。

 

 

 

一般的に金融機関は、アパートやマンションなどよりも、


店舗の方がリスクがあるとみています。

 

 


これは、店舗は入居者が付きにくいとみているからです。

 


したがって、店舗付きマンションの融資を受ける場合


店舗部分はアパートローン対象外となることが多いです。

 

 

これは、店舗はレジと違い、家賃を安くすれば、


入居者が見つかるという性質のものではなく、


店舗が退去したら、運が悪ければ、


何年も空室になる場合もあります。

 

 

一般的に店舗付き物件は、


年間家賃収入に占める店舗からの比率が、

 

高い傾向にあります。

 

 

一旦、店舗が空室になれば、家賃収入から、


ローンを払えるかどうかの疑問があり


融資対象は、住居部分だけで、店舗部分は、


融資対象外とする銀行がほとんどです。

 

 


したがって、店舗物件は、

 

融資を利用しないで建てることを考えます。

 

 


そこで、建設する建物の代金の全額または一部を、

 

建設協力金という名目で、テナントから、オーナーに、


無利息で貸与して建てることが多いです。

 


その資金で、貸店舗を建設し、貸店舗のオーナーとなり、

 
そして再び、貸店舗をテナントに、

 

賃貸するというシステムを取ることがよく取られます。

 

 

一般的に、テナントが契約期間の中途で解約した場合には、


オーナーは保証金の返済義務がなくなります。

 


そして、オーナーは15〜20年かけて、

 

受け取り賃料のなかから、

 

テナントに返済していくことになります。

 

 

このことから、建設協力金方式は、契約期間内に、

 

全額償却するリースバック方式というのでリスクがなく、

 

オーナーは投資額が全くないか、


あっても少額で済むわけです。

 

 


立地条件の良いところやローサイドでは、

 

商業ビルや店舗経営を、土地オーナーは考えます。

 

 

 

通常は、賃借人が契約期間の中途で解約した場合には、


オーナーは保証金の返済義務がなくなります。

 

 

契約書の条文に、途中解約の場合、


テナントは建設協力金の返済の権利を放棄する条項を入れて、


オーナーに、解約後の建設協力金の返還は、


求めないとしている契約書が多いです。

 

 

この方式ですと、契約途中でテナントが退去するのは、


事実上難しいので、安定した事業計画が組みやすく、


リスクを減らせます。

 

 

 

建設協力金方式を採用するのは、テナント側にも、

 

利点があります。

 

 

建設協力金を払うなら自分で建てるのと同じ気がしますが、


借地に建物を建てるケースだと、


テナント側は、担保設定ができないため、


銀行借入が難しいというハードルがあることから、


地主に建ててもらって家賃として払っていく形がとられます。

 

 

建築費と地代を家賃と相殺する形で払っていくことで、


自分で建てるよりは、開業コストを少なくできるのです。

 

 

これは、テナントは借地権ではなく、リース契約で、


店舗を借りることになります。

 


リースバックにするとテナント主導で、

 

建築が可能ということがメリットで、


土地はオーナー所有のため、固定資産税がかかりません。

 

 

こういう点が建設協力金方式で、

 

結構よく行うことにつながっています。

 

 

このように、リースバック(建設協力金)方式は、


両者にメリットがあるため、店舗付物件は、
 

建設協力金方式を採用するケースが、


近年では、圧倒的に多くなっています。

 

 


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