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退職金が入った人の不動産投資

定年後の不動産投資
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定年後の不動産投資術、60代からのアパート経営


退職金が入った人の不動産投資あれこれ

 

 

 

1億円、利回り10%の一棟RCマンション物件を、


退職金3000万円を頭金にして買った人がいます。

 


銀行に預けておいても全然増えないのなら、


買主はざっと計算して、3000万円の頭金で、


年間1,000万円の収入が得られるなら、


悪くないと考えて購入したのだと思います。

 


しかし、管理費やローンの支払、リフォーム費用、


固定資産税と所得税など、いろいろかかってきて、


キャッシュフローは年間100万円程度まで、


下がったりすることがあります。

 

 

たくさんのお金が入った人は、


これが一般的な不動産投資だと考えて、


物件を買ってしまったりするのだと思います。

 

 

3,000万円もの現金を払って、


年間100万円のキャッシュフローでは、


水漏れなどの修繕があれば持ち出しになってしまいます。

 


特に中古の一棟ものは、


建物を維持するために莫大な経費がかかります。

 


退職金など大きなお金の入った人は、


競売や、ボロ物件を買って、


リフォームして賃貸に出すなんて、


手間がかかって面倒だと考えて、


融資を使って、資産価値のある物件を手に入れて、


安全を期そうとします。

 

 


実際に、退職金が入った人は、


立派な資産価値のある物件を購入すれば、


将来、安泰だと考えてしまいがちです。

 

 

仮に5000万円くらいの現金を持っているとします。

 


そういう人は、買おうと思えば、


1〜2億円くらいの物件は競争なしで買えてしまいます。

 


銀行の担当者も不動産投資については、


ずぶの素人だったりします。

 

 

あまりキャッシュフローは、


望めないだろうとわかっていても、


抵当権も設定できることだし、何よりも、


現金を5,000万円も出せるのなら、


返済不能にはならないだろうと考えて、


融資をしてくれるのです。

 


現金が5000万円も出せるお客さんなら、


不動産投資についてあまり勉強していない人の場合、


いかにも、見栄えが良くて資産価値が高そうに見える、


立派な一棟マンションやアパートを、

 

買ってしまうことが多いのです。

 


しかし立派な建物は、買った後予想以上に、


建物を維持するための費用がかかってきて、


こんなはずではなかったと気が付いた時には、


もう後戻りできなくなってしまう可能性が含まれています。

 


なので、退職金が入ったり、


保険金が入ったりして、


簡単にお金が入った人よりも、


少ない自己資金をいかにして増やしていくかを考えて、


不動産投資をしている人の方が破綻する可能性が少なく、


将来性があると私は思います。


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