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中古木造アパートは意外にハードルが高い

中古住宅で儲けるためには

中古木造アパートは意外にハードルが高い


中古木造アパートは意外にハードルが高いあれこれ

 

 

 

最初の投資物件は小さな金額の投資からという発想だと、


比較的買いやすい手頃な価格の中古物件から始めたくなります。

 


しかし、中古物件の場合は、築年数を考慮しなければなりません。

 

 

古い物件だと、建物の老朽化が相当進んでいたりしますので、


リフォームをしっかりしなければならず、


家賃収入の割には意外に儲からなくなってきます。

 

 

 


中古の木造アパートの特徴は、ローンの返済期間が


長期に設定できないところがあります。

 

 

木造の場合、法定耐用年数が22年と決まっていますので、


ローンを組む場合は、経過年数を引いた年数までしか


ローンを組めませんので頭金である、自己資金を多く入れる


必要があります。

 

 

この点からも、現金のある人しか投資できません。

 

 


購入に自己資金を多くつぎ込んでいるために、


リフォーム資金が不足がちで、そうすると、


入居者からのクレームが起こったりしますので、


予想以上に手間がかかったりします。

 


この点でも金融機関は、


リスクが高いと判断しています。

 

 

 

築15年の中古の木造アパート10戸連棟を購入する場合、

 

一戸当たりの家賃収入を35,000円とすると、


価格3000万円で年間家賃収入420万円の場合を仮定しますと


表面利回りは12%になります。

 


一般に中古の場合、空室率20%と見ますので、


年間家賃収入の420万円は、336万円となります。

 

 

管理費や諸経費は通常、


家賃の20%と見て84万円位予想されます。

 


336万円ー84万円=252万円が収益で、


これが借入金の返済に充てられる最大金額となります。

 


返済期間は、法定耐用年数に基づいて設定されるため、


築15年だと7年の融資期間になります。

 


元利均等払いで年利2.5%として、7年で完済する場合、


年間に返済可能な252万円から逆算すると


最大1600万円しか借り入れできません。

 

 

ここで自己資金としていくら用意すればよいかを計算します。

 

 

先ず購入金額の3000万円から借入金額の1600万円を


差し引くと、1400万円になります。

 


これに加えて諸経費が200万円ほど必要ですので、


合計すると、用意すべき自己資金は1600万円になってきます。

 

 

購入価格3000万円の中古の木造アパートに対して、


自己資金1600万円も用意しなくてはならないので、


意外にハードルが高い投資になってくるでしょう。

 

 

 


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