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新築の戸建貸家のリスクはどこにあるのだろうか

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新築の戸建貸家のリスクはどこにあるのか


新築の戸建貸家のリスクはどこにあるのかあれこれ。

 

 


アパートマンションなどの共同住宅は、


共用部の清掃、電球交換、定期点検等があります。

 

 

 

その共用部分が一戸建形式にはないので、

 

大家の管理はほとんど不要です。

 

 

 


戸建ての場合は、平均3〜5%の管理費を、


不動産屋さんに払う必要がありません。

 

 

 

その上、戸建貸家の強みは、


3月の繁忙期や5月の閑散期などにあまり影響されなく、


1年中入居者が望める点です。

 

 

入居者が一度入ると、


長く住んでくれるところもありますね。

 

 

戸建は、自分の家という感覚が、入居者にもあるため、


アパートより丁寧に住んでくれるところも大きなメリットです。

 

 

この他、戸建のいいところは、


駐車場が確保されたり、ペットが飼えることと、


集合住宅は、防音性に乏しいため、


子どもの生活音などに苦情が来ますが、


戸建の長所は上下左右の騒音問題を防げることです。

 

 

 

戸建貸家を建てるには、所有する土地と、

 

そこに建てる建物を担保にローンを利用し、

 

短期で返済する計画がいいかもしれません。

 

 


利回りは期待できませんが、


完済後はまるまる儲けになります。

 

 

戸建ての場合、築後10年以内の空室率は、


5%未満になってきます。

 

 

 

この10年間の家賃収入でローンを完済してしまえば、


その後、長く賃貸経営を続けられるはずです。

 

 

又、ローン返済年数が、短期であればあるほど、


金利の支払いが抑えられ、金利上昇リスクに対処できます。

 

 

 

今後の日本経済のことを考えると、


長期金利の上昇という傾向にありますが、


預金の金利もマイナス金利が続いており、


しばらくはこのまま推移すると思います。

 

 

 

金融機関の貸し先として不動産向けは、

 

底堅いと思われます。

 

 


新築の場合、10年以内でのローン返済期間中は、


修繕のために、自己資金を使うことはありませんし、


最悪、キャッシュフローは、

 

プラスマイナスゼロでも成り立ちます。

 

 

 


戸建ては、大儲けはできないですが、


長期入居が期待できるため、


家賃下落、空室といったリスクは、


10年間は少ないと思います。

 

 


その間は、サラリーマンの給与収入で暮らせるので、


余力は必要ありません。

 

 

ローン完済までは、利回り、返済比率、

 

現金手残りを考えると、我慢が続くかもしれませんが、

 

手間はかかりませんし金融機関に対しても、


信用が築けるはずです。

 


新築の魅力は、ローン完済後の安全な未来が手に入ることです。

 

 

これが将来の自分年金ということになります。

 

 

 

ところで、


新築の戸建貸家のリスクはどんなところにあるのでしょうか

 

 

 

最近は、地方でも、住宅ローンを利用して、


一戸建てを購入する人が多いために、


新築一戸建てでも、10万円以上の家賃設定では、


入居者を付けるのが難しい傾向にあります。

 

 

このところの低金利で、家賃よりも低い返済で、


新築の分譲物件が買えます。

 

 

 

まぁ、新築のうちは、高い家賃で入居者が付いても、


退去すると、次は中古になって前と同じ家賃で貸せなくなり、


収入がかなり落ちます。

 

 

例えば、当初は12万円で入居者が付いても、


次に貸す時には中古になるので、


10万円に下がってくる可能性があります。

 


これは、新築プレミアム料金が付いているためで、


中古になれば当然家賃は下がります。

 

 

同じ家賃で運良く貸せても、長期入居は期待できません。

 

 

例えば、新築で戸建て賃貸住宅を5棟建てたとします。

 

 

そのうちの一戸に空きが出た場合、


次の募集では1割半ほど家賃が下がるはずです。

 

 

そうすると古くから入ってる借り手は、


快く思いませんので、不満が出たりします。

 

 

 

それにつられて、既存の入居者の家賃も、


下げなければ、退去につながりかねません。

 

 


そうなると、戸建を借りるのは、転勤族であったり、


マイホームの頭金を貯めるまでの人だったり、


離婚した親がその子供を同じ校区に通わせるために移り住んだり、


住宅ローンを組めるまでの短期入居者になることがあります。

 

 

一方、入居期間が長くなることによるリスクもあります。

 


長期入居者が退去すると、

 

当然部屋も傷んでいるはずですし、

 

戸建は広いので、クリーニング費用や、


クロスの貼り替えなどの原状回復に費用がかかります。

 

 

戸建の採算面のリスクの一つは、


アパートやマンションであれば一定の敷地に、


ある程度の部屋数を確保することで、


収益性を高めることができますが、


戸建て住宅の場合は、敷地に占める一戸の土地面積の割合が高く、


収益性を確保するのが難しい面があります。

 


賃貸物件として戸建住宅は非常に人気ですが、


家賃設定は非常に厳しいものがあります。

 


アパートなら1棟4室の長屋形式を2棟建てた場合、

 

8部屋で毎月48万円の収入が望める広さの土地であっても、


戸建てを建築して家賃48万円で貸すのは難しいです。

 


下手をすると半分の収入しか望めなかったりします。

 

 

同じ広さの土地であれば集合住宅の方が収益性は高くなりますから、


戸建て住宅では敷地面積に対する賃料単価が低くなり、


収入が落ちるのもリスクの一つです。

 


戸建賃貸ではどれだけ付加価値を追加したとしても、


高い家賃での借り手を見つけるのが難しいところがあり、


もちろん借り手が見つかりやすいという側面はありますので、


家賃が少しぐらい減っても、安定した収益性を確保できますので、

 

空室率と収益面との天秤にかけることになってくると思います。

 

 


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