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中古物件で経営を続ける、老朽化に伴う建て替えのタイミング

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中古物件で経営を続ける、老朽化に伴う建て替えのタイミング

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中古物件で経営する、老朽化に伴う建て替えのタイミングについてあれこれ

 


中古物件は、新築物件よりもかなり安く購入できるにも関わらず、


家賃は価格ほど下がらず、新築価格の80%程度で貸せるのです。

 


市場価値のないゼロ査定の建物であっても、


新築に比べて、家賃はあまり大差がないのです。

 

 

もしも貸家の価格と、家賃の相場が、


正比例の関係にあるとすれば、


価値のないゼロ査定の建物を借りたら、


家賃は地代相当額まで下がって当たり前ですが、


実際は新築物件より少し下がる程度の家賃相場になります。

 


なので中古物件を安く購入して、賃貸に出す方が、


効率よくお金を稼げるはずです。

 

 

新築は、経年とともに建物の価値は減価していきますが、


中古の場合は、初めから減価した物件を購入するわけですので、


これ以上下がる余地がないわけです。

 

しかしあまり古くなると、


今度は修理費用が大きくかかると言うかもしれませんが、


しかしこれは新築物件でも同じことが言えます。

 

新築であっても、ある一定の時期を、過ぎてくると、


修理費用が家賃収入を食ってしまって、


あまり儲からなくなります。

 


もっとも、中古物件を購入するときは、


中途半端に新しい物件は、


値段も下がりきっていませんので、


あえて、20年以上の償却期限の過ぎた物件を購入して、


リフォームなり、リノベーションをして貸し出す方が、


効率がいいです。

 


また長年、賃貸経営をして、


建物が古くなれば、他との競争で、


苦戦を強いられてきます。

 


やがて、設備と耐震性の双方から、


建て替えが必要な時期になってきます。

 

しかし建て替えは危険が伴います。

 

新築にすれば借入金が増えるけれども、


家賃収入も増えるのではないかと予測されますが、


あくまでも予測であって、利益が増える保証など、


どこにもなくリスクが増えます。

 

新築を建てたという満足は得られるかもしれませんが、


それがそのまま経営効率の向上につながるとは限りませんよね。


現在ある建物をいかに使いこなすかを徹底的に考え、


創意工夫をこらすべきだと思います。

 

 


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