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不動産投資は返済を優先するか借入を優先するか

貯めてから買うよりも、借りて返す方が早く裕福になる
不動産投資は返済を優先するか借入を優先するか


不動産投資は返済を優先するか借入を優先するかあれこれ

 

 

 

 

 

返済を優先するのは、借りたものを、


いったん繰り上げ返済して、


収益物件を購入するときに、再び借りることで、


返済を優先して返してから借入していくやり方です。

 


かたや、借りたものはあくまでもそのまま借りておいて、


さらに借りて増やして行くやり方、


不動産投資には二つの方法があるのですが、

 

守りを固めるのが返済を優先することで、

 

攻めを優先するのが借りて増やすことになると思いますが、

 

 

結論は、私は収益物件は土地で選ぶのか、


建物で選ぶのかということを考えることで説明がつきます。

 

 

 

借りて増やす戦法は、売買価格と同額の融資を受けて、

 

不動産を買っていくやり方で、

 

自己資金はほとんど入れず、

 

次から次と借り入れて、

 

不動産を買っていくやり方です。

 

 

このやり方は、どこまでも資産拡大を追うもので、

 

 購入時にかなり安く買い付けを入れ、

 

 資産と負債の差額である純資産を、

 

 増やしていくというやり方です。

 

 

 

そもそも、私が不動産投資というものに、

 

初めて取り組んだころ、


私は、自宅であるマイホームを担保に、


銀行から借り入れして始めたものですので、


私はそれを何とか返済しようと必死になっていました。

 

 

マイホームを担保に銀行から借金して、


不動産を購入したのだが、それは不安で仕方がない。

 


借金はとにかく早く返したかったからです。

 

 

以前、都市銀行の融資課長に、


借りて増やすか、返えして増やすのかどちらがいいかと、


聞いたことがあります。

 

 

するとその方は、償却負担と金利負担に、

 

耐えることができれば、


お金を返すよりもむしろさらに借りて、


事業を拡大するのが事業家というものね。

 


元本の返済は償却でやっていけばいいのですからと、


言われたことがあります。

 

 

それでも私は、借金は嫌で懸命に、

 

返済していったのですが、

 

返済を優先しては、


いい事業家にはなれないとまで言われました。

 

 

もっとも、不動産投資は他の事業と違って、


借入を優先するという考え方が大部分を占めます。

 


かたや、返して増やすタイプは、


借金は返さないといけないという人です。

 

 

極端な場合、不動産投資をするのに借金をしないで、


自己資金だけで買っていく投資家もおられます。

 

 

つまり銀行から借金して不動産を買ったのはいいが、

 

それだけでも大変だと思っているのに、

 

さらに借金するなんてとんでもないと考える人です。

 

 

こちらのタイプは堅実派で、

 

借りたものは、絶対に返しますというタイプですが、

 

資産を増やすのに、時間がかかるという弊害があります。

 

 

不動産投資家には、この2通りがあります。

 

 

借りて増やすか、返えして増やすにしても、

 

それぞれメリットと、デメリットがあります。


大事なのはバランスだと思います。

 

 

収益物件は土地で選ぶのか、建物で選ぶのかの判断は、

 

不動産投資を投資として捉えるのか、

 

ビジネスとして捉えるのかになってくると思います。

 

 

この借りて増やすか、返えして増やすかは不動産投資を、


投資ととらえるか事業ととらえるかによって決まってきます。

 

 

 

借入を優先するなら土地で選ぶべきで、

 

土地の価値のあるものでなければ評価されません。

 


返済を優先するなら建物が大事だとなってきます。

 

 

 

しかし立地が良ければ、建物の質が多少劣る物件でも、


入居者は付きやすいですよね。

 

 

 

なので、投資だとすれば立地になってきます。

 


賃貸業を、ビジネスとしてとらえるのなら、


建物の質が大事になってきます。

 


しかし、本当に稼いでくれるのは、土地ではなく、


その上に建つ建物です。

 

 

土地は、建物が稼いでくれるものの下に、


単に存在するだけです。

 

 

大事なことはどんな建物が建っていようと、


その建物の質や状態が良いか悪いか、


それだけの理由で判断してしまって、


土地の本質的な価値を、


見失わないようにしたいですね。

 

 

 

土地の持つ価値とは、建物によって生かされたり、


利用価値のないものになってしまう可能性があります。

 

 

ところが、建物は経年とともに劣化してしまいますので、


どんなに素晴らしいアパートを建てても、


設備は7年〜15年で会計上の価値はなくなり、


建物も、22年で会計上の価値はなくなります。

 


最終的に残るのは土地だけです。

 

 

投資では、価値が下がることが明らかなものは、


最低でも、その減価する以上の収益を得られなければ、


いくら家賃収入を得られても、儲けることができません。

 


しかし、投資ではなく事業、ビジネスとして考えると、


建物に対しての費用をかけて、メンテナンスをしっかり行い、


現状の建物価値を、なるべく落とさないように持って行くことで、


耐用年数を超えてきても、それ以降も十分稼げるようになります。

 


なので、長期に考えて投資することが大事になってきます。

 

 

建物は20年位経つと、大規模な修繕が必要となります。


設備は、もっと早くだめになります。

 

 

そうしたメンテナンスや、設備更新を定期的に行われていることが、


建物の寿命を延ばし、長期にわたって稼ぐビジネスにつながります。

 

 

 

 

 


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