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不動産以外は担保にならないのか

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不動産以外のもので担保になるもの


不動産以外は担保にならないのかあれこれ

 

 

 

 

収益物件購入の際、不動産以外にも担保となるものに、


預金や有価証券、歩積み両建て預金、


売主から引き継ぐ保証金などがあります。

 

 


担保として預金が使われる場合を預金担保と言い、

 

なかでも、定期預金が担保になることがあります。

 


これは、定期預金の通帳や証書を銀行に預けることにより、

 

定期預金が担保としての効力を発生することになります。

 

 


もっとも、定期預金を担保とした融資は、

 

自分の預金をそのまま借りているようなものです。

 

 

銀行としては、定期預金と同額までの融資は、

 

貸し倒れリスクがないといえます。

 


貸し倒れリスクがなく、利息を取ることができるので、

 

銀行にとって定期預金担保はメリットがあるのです。

 


定期預金担保が使われるケースは、

 

例えば1,000万円の定期預金を担保として差し出すから、


3,000万円の融資を受けるというように、

 

小さい金額の預金担保で、大きい金額の融資を、


受けられるのです。

 


なぜ、無担保で2,000万円の融資とならないかと言えば、


担保分の1,000万円は、拘束性があって、


銀行としては全くリスクのない収益源であって、


融資を受けている人は、絶対に返済しなければならない、


といったプレッシャーになるのです。

 

 

また一棟ものを購入する場合、預かり敷金である、


保証金分の定期預金口座を開設するように、


銀行から求められることがあります。

 


これは担保というよりはむしろ、


融資の交換条件にとられたりします。

 


これも保証金分は物件価格から差し引いて、


融資したほうがいいと思うかもしれませんが、


銀行の求めるのは保証金分の定期預金を、


開くように求めてきたりすることが多い。

 

 

また、企業や個人事業主に融資を行う場合、


銀行に少しでも利益が出るように、定期預金を担保にしたら、


これだけの融資を行うという条件を銀行が出したりします。

 

 

融資を申し込む人は、その条件を受けなければ、


融資が受けられないためほとんどの場合、


条件を呑まざるを得ません。

 

 

こういうことが多くの銀行の融資の現場で行われています。

 

 


ちなみに、有価証券を共同担保として使うのが、


有価証券担保です。

 


その際には、上場企業の株式、社債、国債が使われます。

 


こうした有価証券の現物を銀行に預けることによって、

 

担保として機能するわけです。

 


上場企業の株式、国債は流通性があり、

 

容易に換金できるので、銀行は預金として歓迎します。

 


なお、社債も流通性があれば同じです。

 


またその有価証券は、市場での相場価格を参考に、

 

銀行としては担保価値を把握します。

 


有価証券には、上場企業株式のように、

 

相場の変動が激しいものがあります。

 


このようなものを担保価値としていくらと評価するかは、

 

銀行によって基準は違いますが、

 

だいたい現在の相場価格の50%あたりと言われています。

 


もっとも、国債など、額面での換金が期待しやすいものは、

 

90%あたりと高く評価されることがあります。

 


ちなみに、以前銀行でよく担保とされたものに、

 

ゴルフ会員権があったが、価値下落が激しく、


紙くず同然、今は担保にならないです。

 


歩積みとは、預金連動型などと違って、


銀行借り入れの時に借り入れた人が預金を銀行に積むことです。

 

 

不動産の融資にあたって、その銀行に借入額の一部を預金したものを、


歩積み預金といい、借入にあたり担保もしくは、


見返りとして預金したものを両建て預金という。

 

 

これらの預金は、事実上引き出せないため、


拘束性預金にあたるのです。

 

 

 

つまり、歩積み両建ては、


銀行が融資した資金を担保に取るものです。

 

 

融資する事を前提に預金をさせてから、


融資する行為ですので、考えようによっては、


融資を受ける人に過度の負担がかかってくるのです。

 

 

お金が必要だから、銀行からお金を借りるのに、


借りた資金の一定割合を銀行で拘束するとは、


何とも理解しがたい行為です。

 

 

手元の現金、預金が使えなくなってしまうと、


物件が買えなくなってしまうどころか、


突発的な修繕に対処できなくなりますよね。

 


例えば、預金額、300万円 手元の預金は、


万一の出費に備えて銀行に温存しておく。


借入、300万円 (300万の借入を行い、


不動産を購入する)。

 

 

 


つまり、預金300万を持っている人が、


300万のローンを起こし不動産を購入した場合、


抵当に購入不動産、または、


手持ちの不動産を入れるのであるから、


銀行としては、貸し倒れがないとなります。

 

 

この方式だと、借主は、2重に担保が取られたことになり、


借入額が拘束されて、預金額はいつまでも、


そのまま残ったままです。

 


しかし、利用客にとっては、


預金額と借入額は相殺すれば、実質、借入金がないとなる。

 


一方、銀行は万一の場合、何も損はしないのです。

 

 

 

ところで、利用者にとっては、このやり方では、


投資に失敗して返済できなくなっても、


手元預金からローンを一括返済することができるという備えが、


用意されていると言えるわけです。

 


借主にはそれが強みになったりします。

 


こんな面倒臭いことをせずに、


手っ取り早く自分の預金を使って、


不動産を買えばいいじゃないかという考えもあると思う。

 

 

ただこの歩積み両建て方式をする意味があるのです。

 

 

 

というのも、借主は歩積み両建てであることから借入の返済は、


いつでも行うことができるという強みがあるのです。

 

 


このやり方で他行のローンの借り換えにも利用できたりします。

 


この歩積み両建てを、


融資を受けるほうから提案することによって、


借入も借換えも可能になるのです。

 


結果として、安い金利でローンの、


融資や借り換えを導くことができるのです。

 


しかし、手元の預金を残しておくことはできるのだが、


借入を起こした事には変わらないため、


その返済のローンを担うことに変わりはない。

 


例えば、300万円を借りて、300万円を預金させれば、


客は300万円借りた意味がなくなる。

 


それでいて、ローンの返済を担わなければならない。

 

 

 

このやり方は、銀行にとってメリットがあり、


一方、利用客にとっても融資の交換条件として、


価値があることになります。

 

 

 

以前はよく、銀行で融資を受ける際に、一定率の積立預金を行い、


銀行に積み立てておくことが慣行になっていたから、


歩積み両建て預金の制度が残っているのです。

 

 

銀行で融資を受けても、貸し倒れになれば、


銀行がリスクを負うわけではなく、


借主の担保物件は取られてしまう。

 


しかし、なお、銀行は借主が約定通り、


全額返済してくれるかが心配なので、


その担保として不動産だけでなく、


歩積みとして預金を担保に取ったわけです。

 

 

これは、銀行のリスクヘッジのためと一応理解しても、


その歩積み預金は、融資金の返済ごとに積み上げるのみで、

 

借主は融資金の残高を超えても、

 

歩積みから解放されることはないと理解される。

 


したがって、あまりにも行き過ぎると、


利用客に、過度のプレッシャーがかかるために、


現在は、歩積み両建は全銀協等の中央機関等から、


反対されています。

 


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