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貸家建付地の落とし穴

貸家建付地の落とし穴について詳しく

 

 

貸家建付地は、貸家が建っており入居者がいるため、


その土地を勝手に処分することができません。

 

 

従って、その土地の評価額は下がります。

 


自分の所有する土地に建物を建てて人に貸す方が、


空地や空家にしておくより節税になります。

 


しかし、いったん人に貸すと自分の都合だけでは


自由に利用することはできません。

 


そのために貸家建付地となって税金が安くなるということです。

 


というのも、借主の権利が 借地借家法で守られているためです。

 

 

その点を考慮してそういった土地は評価額は低くなります。

 

 

貸家建付地の評価をする時は、このように、


事業用に使われていた宅地については、


自己居住用の土地建物と違って評価が減額されます。

 

 


貸家建付値の評価が減額されるのは、


実際に建物が賃貸にされているものに限られます。

 

 


たとえば、自分の持つマンションに 子供を無料で住まわせたり


空室がある場合には、その分を面積などで按分して、


入居者のいるところだけが、評価減の対象になります。

 

 

学生専用の賃貸アパートやマンションで、


年度替わりに、半分程度の部屋が空室が出たり、


社会人であっても一般的に繁忙期での退去、


空室などは一時的とみて貸家建付地の範疇に含まれます。

 

 

これは、3月上旬まで入居していた学生が、


卒業のため退去したり、社会人など会社の異動期であり、


退去後は他の用途に使わず、新しく入居する人を募集しており、


一時的な空室として、再び貸し出されるので、


貸家及び貸家建付地として評価します。

 

 

こうした点を考慮して、


賃貸居住用や事業用に使われている建物は、


貸家建付地として、軽減措置が設けられています。

 

 

空き家にしておくよリも 賃貸居住用や、


事業用に使われていた宅地については、


小規模宅地といって 200屬泙任妨造蝓


相続税評価額から一定の割合を減額されます。

 

 

軽減措置の計算方法は、


土地の評価額に借地権割合を掛け


さらに借家権割合を掛けたものを


通常の宅地評価額から 差し引いて計算します。

 


この軽減措置が受けられるのは 相続した時に限られ


贈与の時は認められません。

 


贈与の時は通常の評価額によって課税されるだけです。

 


親がアパートを建て替え、


建物のみを贈与して子が賃貸経営を継続するパターンや、


老朽化した賃貸物件を子供名義で建て替え、


親と共同経営する場合では、


入居者がついている間は問題ありませんが、


全ての賃借人が出て行ってしまうと、


貸家建付地の評価が使えなくなるので注意する必要があります。

 

 

 

なので、空室リスクに備えるためには、賃貸管理会社をつくり、


親がその会社とサブリース契約を結ぶなどの方法をとれば、


問題ありません。

 

 

 

その場合、空室になっても会社との賃貸契約は継続されますので、


貸家建付地の条件は満たします。

 

 

 

また、会社の経営は、親または子、


あるいは共同経営のいずれでも問題はありません。

 

 

賃貸アパートと書きましたが、

 

マンションの1室や一戸建て等を、


人に貸している場合のその敷地部分についても、


貸家建付地として評価をすることになります。

 

 

また、アパートの一部に借家人がいる、


例えば、アパートの部屋が10部屋あって、


そのうち7部屋が賃貸で貸していて残り3部屋は、


空室であるような場合にはこの賃貸割合は10分の7、


つまり70%となります。

 

 土地の上に立っている建物のうち、


何%を貸しているかということを表します。

 

 

 

厳密には貸している部屋の床面積で計算を行います。

 


10部屋あって、貸している部屋が50屐


貸していない部屋が150屬任△辰疹豺腓砲蓮


賃貸割合は200分の50となり、


賃貸割合は25%ということになります。

 

 

 

いずれにしても空き家にしておくよりは


賃貸用としてに人に貸してあれば節税になります。

 

 

しかしこの貸家建付地は融資の際に、


銀行の積算評価額が下がることです。

 


これが貸家建付地の落とし穴になります。

 


一般的にアパートなどの貸家建付地の評価は、


更地の80%ぐらいと言われます。

 


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