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アパート、マンションなどの賃貸経営は本当に誰でも儲けられるのか

新築アパート経営は失敗になる 可能性がある

賃貸アパートを売る本当の理由とは何でしょうか

アパート、マンションなどの賃貸経営は本当に誰でも儲けられるのか


アパート、マンションなどの賃貸経営は本当に誰でも儲けられるのかについてあれこれ

 

 

 

 

一般的にアパート経営は、

 

節税と土地の有効活用に目を向けがちですが、

 

節税面はともかく、アパートの経営面で見た場合、

 

果たして本当に儲かるかです。

 

 

検証してみます。

 

 

例えば、家賃5万円の8世帯のアパートを3000万円で建てれば、


年間480万円の家賃収入があり、建物だけの投資利回りは、


単純に計算して、年16%の利回りといえます。

 

 

これは他の現金運用や金融商品では、


とても得られない高利回りです。

 

 

もちろん土地の調達コストも考えると、


当然、利回りはかなり低くなりますが、

 
それでも、建物は、税法上の減価償却資産ですので、


長期的に、投下資本の回収も計れますし、


資産の維持、相続税、所得税対策等に有効ですし、


儲けようとすれば、アパートの場合、


賃料相場が、地域により左右され、


駅よりの距離や、近隣のアパートと比較されやすいので、


あまりかけ離れた賃料設定をしても借り手は少なくなります。

 

 

アパート建築費用は同じでも、

 

家賃は立地によって違ってくるからです。

 

 

 

したがって、どのくらいの家賃が取れるかによって、


投下資本の粗利益率(アパートの場合、16%前後が妥当)をもとにし、


どの程度が適正投下資本になるかを算出する必要があります。

 


確かに家賃5万円で8世帯ならば、粗利益率は16%になりますが、


4000万円かけて年間家賃収入が8世帯、6万円(576万円)が、


精一杯とすると、粗利益率は14.4%に低下します。

 

 

逆に、2500万円で家賃4.5万円にすれば、


年間432万円ですので、粗利益率は17.2%になります。

 


したがって、適正投下資本に占める、家賃の占める要因が高く、


家賃の額によって、粗利益率も変わります。

 

 


昨今、大手建設業者が、アパート経営に力を入れています。

 


経済性と顧客のニーズを踏まえた新製品が多く登場してきました。

 


私たちの目的は、いかに建築コストを下げ、


かつ、入居者の要望を満たし、さらには家賃を、


どれくらい高くできるかということになります。

 


その意味で、家賃設定は大切になります。

 


アパート経営というものは、家賃設定と投下資本です。

 

 

家賃を安くすれば、当然、入居者は埋まりますが、


利益が薄くなります。

 

 

儲けは、入居希望者が納得し、喜んで入居してくれる範囲の中、


その中で最大の家賃設定に対して、私たちの投下資本の額が、

 

いくらかで決まってきます。

 


家賃設定は、それよりも安ければ、

 

入居者はいくらでも集まりますが、


それ以上高ければ、入居者は決まらず他の物件に行くという、


このぎりぎりの、クロスするところを探ることで、


アパート経営で儲けることができるかが、


決まってくるということでしょう。

 


 

やはり、家賃設定と投下資本は経営に直結する重要な仕事であり、


それを決定するのは、アパート経営者である大家さんの腕ですよね。

 

 

つまり、中古であっても新築であっても

 

耐久性のある良質なアパートこそが、


末永く高利回りを維持することができ、長い目で見て、


儲けにつながり、将来性のある投資とすることができる。


というわけです。

 

 


ところが、家賃の設定に際して、


私たちは原価計算の概念から決めることができません。

 

 

価格=原価+販促費+利益という公式は使わないのです。

 


家賃は自由市場のメカニズムによって決められるのです。

 


つまり、突き詰めると、

 

お客様である入居者が家賃を決めるということです。

 

 

家賃は市場によって決められるのですから、

 

私たちは調達コストを最小限に抑えなければなりません。

 


調達コストと家賃の差が、粗利のベースとなるのですから、


調達コストを最小にしようとする努力が、


そのまま儲けの極大化につながります。

 

 

調達コストを最小限に抑えるには、

 

不動産価格、調達コストの占める理想的な比率は、

 

いくらかと言った先入観や、


常識を全て捨て去らないとならないです。

 

 

私たちは、市場が求める質と使い勝手の良さを持つアパートを、


最も少ないコストで調達する方法を見つけなければなりません。

 

 

というのも、入居者の要求と願望をすべて満たしながら、


儲けを最大限まで伸ばすこと、


これが賃貸ビジネスの本質と考えるからです。


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