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収益物件の不動産取得税と仕訳について

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収益物件の不動産取得税、不動産取得税の仕訳について詳しく

 

 

 

不動産取得税は所有権移転登記が完了して数ヵ月後に、


都道府県から課税される税金ですので、

 

フルローンで借入できたとしても、


不動産購入時の融資に含めて借りられないことが多く、


多くの投資家は自己負担から、


出さなければならない税金になっています。

 

 

アパート建設や、不動産の購入の際にかかった、


諸々の費用(付随費用)は、


全て取得価額に含めるのが原則ですが、


このうち不動産取得税と登記費用は、


取得原価に含めないで、


一時の経費にすることもできるとなっています。

 

 

つまり、不動産取得税と登記費用は取得原価に上げてもいいし、


経費として計上してもどちらでもよいことになっています。

 

 

この、不動産取得税ですが、


取得原価に上げると節税がほとんどできず、


税金がかかります。

 


経費に上げれば節税ができますが、


決算書の見栄えがわるくなることを意味します。

 


詳しくいうと、


もし資産計上したならば、最初に税金はかかりますが、


あとから、建物の耐用年数で減価償却していきます。

 

 

もっとも、土地分の不動産取得税は、


売却まで資産計上が続くことになります。

 


たとえば、不動産取得税10万円を支払った場合の仕訳は、


経費に上げるのなら、

 


不動産取得税(租税公課) 10万円   現金預金 10万円

 

となり、一括で経費計上して節税が図れます。

 

 

資産に上げるのなら建物の耐用年数の期間で、


少しずつ減価償却して経費化していきます。

 

 


したがって、資産に上げると、毎年少しずつしか、


経費に上げることができません。


土地の分の不動産取得税は売却まで経費化されません。

 

 

不動産取得税の現在の税率ですが、


固定資産税評価額に対して、


建物の不動産取得税が3%、(住宅以外の家屋は4%)


土地の不動産取得税が3%、です。

 


ただし、現在のところ土地の不動産取得税のみ、


固定資産税評価額の1/2が課税標準額になっています。

 

 

1棟マンションなどの不動産は数億円規模になります。

 

したがって、不動産取得税の金額はかなり大きくなりますよね。

 


不動産取得税以外にも購入初期に各種、


多額の諸経費がかかってきますね。

 


例えば、1億円の一棟マンションを買うと、


もし、固定資産税評価額(建物6,000万円、


土地4,000万円)で固定資産税評価額と売買価格が同額


だとすれば、


不動産取得税は建物が180万円と、


土地が60万円(120×1/2)で、


合計240万円かかってきます。

 


キャッシュフローを多く残したい場合には、


一時に経費計上すると、その分所得税、


法人税等の課税が抑えられるために効果があります。

 


一方、資産に計上すれば、経費計上は僅かで、


税金の額が増えるために、購入資金の負担もあり、


手元資金が欠乏する可能性があります。

 

 

注意点は、経費計上すれば、額が大きいために、


各種の諸費用と合わせると、


赤字になりかねません。

 

 

そうなると、銀行の格付けに影響を及ぼします。

 

 

基本的に、不動産を取得したことに伴い発生する不動産取得税は、


不動産本体を取得したのと同様、その影響は、


単年度では終わらず、不動産保有期間中ずっと続くものです。

 

 

したがって、取得時に資産計上して、後から、


少しずつ経費化していくことが妥当だと考えます。

 

 

資産計上したならば、建物分の税金は新築、又は、


中古であっても例えば、RCなら長期で減価償却していきます。

 


したがって、経費計上か資産計上かは、登記費用などと同じように、


決算書の見栄えと自己資金のバランスを考えて判断すべきですね。

 


不動産取得税も登録免許税も租税公課勘定に、

 

含めずに、単独で上げて、

 

それぞれ別々に上げる(勘定科目を細かく分ける)ことで、


金融機関にこれは何の費用か、


固定資産税のように毎年かかってくるものではなく、


一過性の経費だというように判断してもらいやすくなります。

 

 

登録免許税、不動産取得税を経費に上げたり、

 

損金経理すれば、


税引後キャッシュフローが

 

多くなりますが、


そうすると、決算書の見栄えが悪くなり、


融資審査で、悪影響を及ぼしかねません。

 

 

不動産投資家が融資を受けて規模拡大するための返済原資には、


税引後利益と減価償却だけです。

 


したがって将来融資を受けて規模拡大を図るなら、


登録免許税と不動産取得税は建物の取得原価に入れて、


毎年、減価償却した方が良いということになります。

 

 

 

注意点は、不動産取得税は、


法人は、経費計上と資産計上のどちらかの選択は可能ですが、


個人は経費計上しかできないことになっています。


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新築アパートの不動産取得税について

 

 

不動産取得税は、自己所有地に新築アパートを建てると

 

一定の条件を満たせば1戸(1室)当たり、

 

建物評価額から1,200万円の特別控除が受けられるため、

 

通常、新築アパートなどの場合では、

 

不動産取得税は発生しません。

 


建物の固定資産税評価額はおおむね建築費の約60%です。

 


建築費6,000万円で8戸のアパートを建てた場合

 

6,000万円×0.6ー(1,200万円×8戸)×0.03=0円

 

上記の通り、不動産所得税は課税されないことになります。

 


1戸当たり1,200万円の新築控除は、

 

建物を取得した日から60日以内に都道府県税事務所に、


届出しないと、受けられなくなることがありますので、

 

要注意です。

 


1,200万円の控除を受けるには、床面積が1戸当たり、


40岼幣紕横苅悪岼焚爾任△襪海箸必要です。

 

 

 

床面積の判定は、共用部分の按分面積も含みます。

 


例えば、1室の専有面積が35屬裡隠味庁砲6室ある場合、


廊下やエントランスなどの共用部分が、

 

30岼幣紂複閏偲たり5屐砲△譴弌


規定の40岼幣紊箸覆蠏攜座仂櫃砲覆蠅泙后

 

 

軽減の有無で大きく違ってきますので、


アパート建築の見積もりの際に意識しておきましょう。

 

 

 


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