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不動産の税金と経費

不動産の節税はそれを知っている人間だけが得をするシステムです。

                    

 

不動産の税金は その節税の仕組みとでもいうべきものを、

 

知っている人だけが恩恵を受けるという側面があります。

 

 

サラリーマン大家さんの不動産収入は、

 

給与所得など他の収入と損益通算できますから、 

その不動産事業が赤字の場合、確定申告をして、

 

サラリーマンの納付済みの、

 

所得税などの税金の還付を受けることが、

 

できるようになっています。





ちなみに、売却についてですが、

 

税法改正で不動産事業が赤字の場合、 

 

給与所得など他の収入との損益通算は、

 

自宅マイホームの売却による赤字以外は、

 

出来なくなっています。




つまり、売却損は給与との損益計算ができません。

 

 

それでも不動産所得同士なら損益通算はできます。


 


また、必要経費として計上できる金額が、増えれば増えるほど、

 

合法的に節税できるシステムになっています。


 


単に不動産収入を得るだけでなく、

 

必要経費を最大限に生かすことによって、

 

税金を減らし、実質所得を増やすことにつながります。

 


 


不動産の税金を還付できる必要経費には、

 

減価償却費、借入金利子、修繕費、入居者募集費、

 

損害保険料 給料賃金 雑費の他にたくさんあります。
 

 

この必要経費については税金関係の本から、

 

容易に学ぶことができますので 

学べば学ぶほど必要経費を増やすことができますので、

 

それが、ひいては支払う税金を抑えて、

 

実収入が増加するわけですから、

 

これを学ばないわけはありません。


 


不動産の税金というものの仕組みを学び、

 

税金の知識を得ることは、

 

税金から自分を守るためには不可欠であり、

 

そういう努力をしない人たちと比べると 

長い年月の間に、予想外の開きが生まれます。


 


ともかく税金の還付は、

 

それを申告しない限り実現しませんし、

 

大家さん自身がしっかり勉強して申告しない限り、

 

還付も税金の削減もありえません。


 

 

不動産の税金の利点を生かすには、

 

手間を惜しんでいないで確定申告に際し、

 

必要経費の詳細な内訳書まで作成して、

 

税務署に提出することですね。



 

あらゆる知識を動員して創造的に必要経費を計上した結果、

 

決してバカにならない金額が戻ってきますので、

 

一回で還付しきれない時は、後の年にも繰り越せますので、 

ずっと、こうして確定申告をするということが大切です。


 


そのために領収書を残しておいたり、

 

使ったお金の細かいメモをつけ、そのつど保管しておき 

少しでも不動産事業に関連したものであれば 

必要経費として計上することですね。


 


実際に経費として支出しているのですから、

 

遠慮なく計上することができるはずです。



 


不動産所得が赤字になれば、

 

銀行から融資を引き出す時に、苦労しますので、

より利益を増やそうと努力することにつながり、

 

それが、キャッシュフローの温存になってきます。




また、不動産の還付申告をすることで、

 

少なからず税金が戻ってくることがあります。




こうして必要経費を計上することは、

 

収入を増やすことにもつながり、

財務諸表上はプラスになります。

 

 

 

 

 

所得金額と所得税


給与等の収入金額
(給与所得の源泉徴収票の支払

金額)      

給与所得控除
1,800,000円以下     収入金額×40%
650,000円に満たない場合は650,000円
1,800,000円〜3,600,000円
以下     
収入金額×30% +  180,000円
3,600,000円〜6,600,000円
以下     
収入金額×20% +  540,000円

6,600,000円〜10,000,000円

以下    

収入金額×10% + 1,200,000円
 10,000,000円〜  収入金額× 5% + 1,700,000円

 

 

 

サラリーマンの給与収入から給与所得控除を差し引いた額が、

 

サラリーマンの給与所得金額になります。

 

 

これに不動産所得を合わせたものから所得控除を差し引いた金額に、

 

下記の税率をかけたものが、確定申告時の所得税になります。

 

 

     所得税の計算表


税率    控除額
195万円以下    5%                   0円
195万円〜330万円以下   10%           97,500円
330万円〜695万円以下  20%          427,500円 
695万円〜900万以下      23%        636,000円
900万円〜1,800万円以下  33%      1,536,000円
1,800万円〜   40%       2,796,000円

 

「課税される所得金額」が2,563,332円の場合には、

求める所得税額は次のようになります。

 

2,563,332円×0.1−97,500円=158,833円

 

 

 

儲かったお金はどうなっているのか。

 

 

ちなみに、確定申告の結果、

 

いくら利益が出たのか把握することができますが、


その儲けは今どうなっているのかを把握できているでしょうか。

 

 

年末からかなり日数が経ってからできあがる決算書をながめ、


自分の賃貸業の利益がいくら出たのかを把握するようなことが、


よくあるのではないでしょうか。

 

 

儲かったお金は一体どこにあるのだろうか、


ということを常につかんでおかなければ、


激変する賃貸環境の中で、


賃貸業を営むことは難しいかもしれません。

 

 

毎年、年度末の決算書を見て初めて、


それがどこにあるかをつかむというのでは、


遅すぎては、本当の経営に活かせません。

 

 

すでに過去のものとなった事実に対して、


これからのアクションは取れないからです。

 

 

 

賃貸経営はあくまで眼前に事実と渡り合わなければなりません。

 

 

近々終わる減価償却費についての対処


外壁塗装などの大規模修繕をいつ行うべきか


部屋のリフォームにいくらの予算を組むかなど、

 

決算書の把握は直近の事実を元に、

 

次年度の減価償却費の把握するのはもちろん、


この先の事業を先読みしてプランを練らなければなりません。

 

 

 

 

 

 

 



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