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古家を買って建物を壊して駐車場にする場合の不動産取得税
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2017.09.09 Saturday 21:51
古家を買って建物を壊して駐車場にする場合の不動産取得税について詳しく
買った不動産は、約４ヶ月後当たりが、
不動産取得税の納付書が送られてくる場合が多いんですが、
不動産取得税の納付期限までに、
古家の解体をして滅失登記をすれば、
滅失登記の証明（ 閉鎖謄本 ）を提出することで、
不動産取得税は無税になります。
簡単にいうと、古家付き土地を購入して６か月以内なら、
解体証明書を県税事務所に提出することによって、
不動産取得税はかからなくなります。
同時に、古家を壊せば、
滅失登記が必要になってきます。
注意点は、購入した中古不動産を解体して、
更地の状態にすれば、 不動産取得税は免除されますが、
その代り、固定資産税の優遇措置がなくなり、
土地の固定資産税が以前の６倍になってくるわけですね。
古家付き土地を購入して解体後、
駐車場にする場合の不動産取得税と、
土地を先に購入して、駐車場にする場合の、
不動産取得税について見ていきます。
古家付き中古物件を買って、すぐ解体し、
駐車場にするつもりという場合ですが、
６か月以内に解体して、解体証明書を付けることで、
不動産取得税はかかりません。ちなみに、昭和５７年以降に建てられた建物を、
駐車場ではなくて、マイホーム（自己居住用）として買って、
自らが居住するときも、取得税は支払う必要はありません。残念ながら、昭和５７年以降に建てられた建物を買って、
貸家にするなら、不動産取得税は支払う必要はあります。また、昭和５７年以降に建てられた建物であっても、
取り壊して、駐車場にする場合、
不動産取得税は払う必要があります。しかし、６か月以内に解体して、
そして解体したという証明書を提出することで、
不動産取得税はかからなくなります。
また、アパート、マンションなどの収益物件は、
昭和５７年以降に建てられた物件であっても、
取り壊さない場合は、不動産取得税は必要になってきます。整理しますと、古家を取得してから６ヶ月以内に、
解体されたものは、解体証明書を提出することによって、
築年数にかかわらず、不動産取得税はかからなくなります。
古家の評価額はほとんどなくても、
６ヶ月以内に解体しなければ、
不動産取得税がかかってくるのです。駐車場にするために、
住んでもいない家の取得税を払うなんて、
納得いかないかも知れません。
したがって、解体するという条件付きのために、
どうしても解体するしかありません。
また、古家を壊せば、
今度は滅失登記が必要になってきます。ところが、解体して更地の状態にすれば、
不動産取得税は免除されますが、
代わって、今度は固定資産税の優遇措置がなくなり、
土地の固定資産税が６倍になってきますね。もっとも、建物が建っているのは、住宅用地の特例
（固定資産税が６分の１、都市計画税が３分の１に減額される）が、
適用されていたためで、それがなくなっただけで、
元通りに戻っただけであり、更地に比べると、上物がある住宅用地は、
課税標準を評価額の１／６（２００ｍ２を越えると１／３）にするなどの、
軽減措置を受けていたわけです。
駐車場にしている土地は建物がないので、
この軽減措置が利用できなくなります。
また、建物が建っていない土地は、
駐車場として貸していても、相続税評価において、
貸家建付地や貸宅地による評価減は受けらないとなっています。
駐車場契約は、貸主の方から一方的に、
契約の解除を実行することは可能だからです。
さらに、貸駐車場にアスファルト舗装＋白線ライン＋車止めなどを付けることで、今度は、構築物の概念になるために、
固定資産税のひとつ償却資産税が課されます。なので、貸駐車場にする場合に砂利のままにしておくのも、
一つの節税と考えることができるかもしれませんね。
ということで、遊休地だからといって安易に駐車場にすると、、
翌年の固定資産税が大幅に上がるかもしれません。不動産取得税とは土地と建物を別々に計算して、
その合計を納付するようになります。不動産取得税は購入価格ではなく、
土地、建物それぞれ固定資産評価額をもとに計算されます。
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