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不動産を買った時に行うリフォーム は経費計上か資産計上か

不動産を買った時に行うリフォームは経費計上か資産計上かあれこれ

 

 

 

リフォームを行ったのはいいのですが、

 

その費用をどのように上げるかが問題です。

 

 

税法では、維持管理の支出や原状回復の支出は修繕費となり、


使用期間を延長する支出や価値の増加となる支出は、


修繕費とならないとなっていますが、


これも、どこまでが維持管理の支出なのか、


どこからが価値の増加なのかで意見が分かれるところです。

 

 

具体的に修繕費となるものとして、

 
外壁塗装費用、畳の表替え、

 

壁紙の貼り替えなどがあります。

 

 

 

 

これらは、単なる原状回復的工事であり、


修繕費として処理します。

 

 


築古のボロ物件は金額が安い分、

 

修繕費用がかさみがちです。

 

 

木造の中古物件を購入して、貸家にするために、


リフォームに200万円を支出したとします。

 

 

このうち資本的支出が100万円、


単なる原状回復費用として100万円かかったとすれば、


資産計上は100万円です。


そして、修繕費は100万円です。

 


一方で、資本的支出の100万円は、


法定耐用年数の22年で減価償却しますので、


1年当たり4万5,000円だけが経費です。

 


したがって、初年度の経費計上は104万5,000円で、

 


次年度からの経費は、4万5,000円です。

 

 

 

こういった一連のリフォームはどのようになるのかですが。

 

 

結論から言うと

 

修繕費として一括で経費計上しません。

 


購入時のリフォームは、建物の取得価額に加えて、


減価償却をすることになります。

 

 

 

上記の例で言えば、修繕費の100万円と、

 

資本的支出の100万円は、建物の取得価額に加えて、


減価償却をすることになります。

 

 

 

 

 

 

ここで、税法を見ると、

 

「所得税法施行令の第126条の1に


当該資産を業務の用に供するために直接要した費用は


(建物の)取得価額に含める」となっています。

 

 

したがって、空き家を購入して


貸家にするためにリフォーム工事が必要だったのであれば


その修繕費は1年で経費にせずに


建物の取得価額にして上乗せして


建物と一緒に減価償却していくことになりますね。

 

 

つまり耐用年数を過ぎた木造物件を購入した場合は


修繕費をその年の経費にせず


建物価格に上乗せして、4年で減価償却するのです。

 

 

 

中古資産を購入した場合は 法定耐用年数の全部を

経過している減価償却期間は、


減価償却期間=法定耐用年数×20%

 
(一年未満の端数は切り捨て)最短4年

 

 

また、物件を購入して


資本的支出になるような修繕を行った場合は、


取得価格として建物価格に上乗せするのがいいのか、


あるいは、新築(木造22年、RCなら47年)の耐用年数で、


減価償却していくのか意見が分かれるところですが、


これは、新築(木造22年、RCなら47年)の耐用年数で、


減価償却すべきですね。

 


しかし、貸家にするために必要だったリフォームだとすれば


建物価格に上乗せして、4年で減価償却することもできます。

 

 


繰り返しになりますが、耐用年数を過ぎた木造物件を買って


貸家にするためにリフォームを行った場合ですが、


リフォーム費用はその年の経費にせず


建物価格に上乗せして、4年で減価償却します。

 


また、資本的支出は木造の場合、

 

22年で減価償却するのが原則ですが


賃貸にするために、入居付けに必要だったリフォームだとすれば、


建物価格に上乗せして、4年で減価償却をすることも可能になるわけです。

 

 

たとえば、建物の本体価額 500万円で、


外壁塗装費用、畳の表替え、


壁紙の貼り換えなどで50万円かかった時、


合計で550万円が建物の取得価額にあげます。

 

 

 

これは、売主が売りやすいようにと考えて、


売る直前にリフォーム工事を行い、


その費用が50万円かかったとします。

 


本体に加えると550万円が売却価額となります。

 

 

 


中古不動産を買って、

 

修繕で数千万円かけた場合についても、


同じように建物の取得価額と捉えられます。
 

 

 

 

それなら、2〜3ヵ月経ってから、

 

リフォームをしたらどうでしょうか。

 

 

2〜3ヵ月後にリフォーム工事を行っても、


買った当初にやるべきことを多少時間をずらしただけなので、


同じように建物の取得価額と捉えられます。

 

 

もし、買って5年経ってから壁の塗り替えをおこなう、


これなら経費としても説明がつきます。


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