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浴室をユニットバスに替えることでいっぺんに経費を増やす

浴室をユニットバスに替えることでいっぺんに経費を増やすについて詳しく

 

 

 

建物を建てたとき建築工事全額を、


建物に上げて申告してしまうと、


法定耐用年数が一番長い建物の年数に統一されて、


減価償却することになり、木造ならともかく、


RCは耐用年数は47年と長く、設備が使えなくなっても、


47年後まで経費にならないことになります。

 

 

そこで、建物と設備を分けて計上することによって、


設備は、それぞれの耐用年数で、


減価償却できますので経費化が早まりますよね。

 

 


ところが、浴室に限っては

 

それぞれに分離できないとなっており、

 

建物と一体で、減価償却しなければなりません。

 

 


したがって木造に設置したユニットバスは22年、


RCマンションに設置したユニットバスは、


47年で償却することになります。

 

 


同じユニットバスなのに、


建物の構造によって耐用年数が違うというかもしれない。

 

 

 


しかし、この矛盾は、ユニットバスを取り換えたときに、


浴室の未償却残高を経費に上げることで調整します。

 

 

つまり、浴室の解体工事をした場合の未償却残高は、


固定資産除却損として、一括で


経費に計上することが可能です。

 

 

 

建物を最初に建てた時は、浴室の価額を建物価額と分離せずに、


建物勘定一本で処理するのですが、

 

浴室の解体のときは浴室部分だけ分離把握します。

 

 


つまり、浴室部分の未償却残高を把握するためには、


建物を建てた当初の見積書から、


建物全体に対する浴室部分の価額を把握して、


現状の建物の帳簿価額(取得価額


マイナス各年度の減価償却額の合計)を、


計算して、浴室の未償却残高(固定資産除却損)を、


把握することになります。

 

 

建物を建てた当初の工事費明細書がない場合は、


建物の取得価額を総床面積で割って、


1平方メートル当たりの建築単価を計算して、


これに浴室部分の床面積を掛けて算定した金額を、


取り壊した部分に対応する取得原価として、


そこから経過年数分の減価償却を差し引いて、


取壊し直前の浴室部分の未償却残額(=固定資産除却損)を、


計算します。

 

 

 


なお、ユニットバスの交換工事をするときに、


既存の浴室の撤去にかかった費用を業者からもらう見積書で、


把握することができるはずですね。

 

 

 

この撤去費用は既存の浴室を撤去するための費用であり、


ユニットバスを導入するためのものではないので、


当然経費に計上することができます。

 


例えば、木造の住宅用建物で築30年経過している物件を購入し、


あるいは、減価償却期間の過ぎた木造の浴室を、


ユニットバスに交換工事を行った場合、


そのユニットバスの工事費用は資本的支出になりますが、


法定耐用年数の22年で減価償却されるのではなく、


購入した木造物件の耐用年数の4年(22年×20%)で、


減価償却することになります。

 

 

 


中古資産を購入した場合は 法定耐用年数の全部を、


経過している減価償却期間は、


減価償却期間=法定耐用年数×20%

 
(一年未満の端数は切り捨て)最短4年

 

 

 

ところが、中古物件の取得価額の50%を、


超えるような大規模の資本的支出を行った場合は、


これはもう新築(新品)を購入したのと同じととらえます。

 

 

22年を過ぎた木造物件の耐用年数は4年ですが


例えば、購入した当初の建物価格が1,000万円ならば


500万円を超える資本的支出がない限り、


建物は4年で減価償却をしてよいという事です。

 


(資本的支出は22年で減価償却ですが)

 

取得価額の50%を超える資本的支出なんて、


浴室部分にとどまらず躯体部分を含めたかなりの大工事が、


予想されますよね。

 

 

工事費が500万円を超える場合は、新築扱いとして、


物件の新規取得時に使用する法定耐用年数を適用して、


減価償却を計算するため、


資本的支出についても法定耐用年数を適用して、


減価償却を計算することになります。

 

 


つまり、木造の中古物件の浴室は、


法定耐用年数の22年で、


RCの浴室なら47年で減価償却するため、


資本的支出部分についても法定耐用年数の22年や47年で、


減価償却することになります。

 

 

また、耐用年数の経過した空き家を買って、

 

浴室をユニットバスに取り換える大規模リノベーション、


つまり、資本的支出した場合、


資本的支出は木造の場合、


22年で減価償却するのが原則ですが


賃貸にするために、必要だったと説明がつけば、


建物価格に含め(上乗せして)、


4年で減価償却計上することも可能なんです。

 


したがって、ユニットバスにすることが、


賃貸にするために必要だったと説明がつけば、

 

建物として4年で大きく減価償却計上することができるのです。


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