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融資期間と同じ期間で減価償却を設定する(減価償却期間を融資期間に合わせる)

融資期間と同じ期間で減価償却を設定する(融資期間と減価償却期間を合わせる)あれこれ

 

 


不動産投資の中で最も泥臭いところが、会計、税務の分野です。

 

 

 

不動産投資の分野では金勘定をするうえで、


理工学部系の人が取り組んできたような、


高等数学を使う必要はなく、基本的には、


足し算と引き算を使うぐらいのシンプルな計算しかしません。

 

 

 

不動産賃貸業の勘定科目は限られており、


計算過程も非常に少ないです。

 


一般企業の経営者であっても、


商学部や経済学部を出られた人でない限り、


会計、経理を非常に軽視しておられるのが、


社会の風潮です。

 

 

 

一般の企業の経営者ですらそうであるわけですから、


大家さんには、あまり重要でないと思って敬遠しがちです。

 

 

しかし、不動産賃貸業を経営する以上は、


会計、経理の分野を軽視するわけにはいきません。

 

 

私はそう思って、納得できるところまで理解していって、


それを元に不動産賃貸業を展開していったのです。

 


本質まで立ち入って考えようとしますと、


物事が理解しやすくなります。

 

 

今回取り上げる融資期間と減価償却の分野でも、


常識というものがいかに人間のメンタリティを縛るかがわかります。

 

 

例えば、法定耐用年数を過ぎた木造物件に、


長期の融資をつけて購入した場合に、


減価償却期間が4年間で終わっても、

 

その後、返済が続くために、


キャッシュが不足する懸念がありますよね。

 

 

 

つまり、減価償却が終わった4年後も、


元金返済が続くために、


デッドクロスが心配だという方が多くおられます。

 


減価償却は固定資産を購入した時に、


一度期間を設定すれば、終わりまで変更できません。

 

 


したがって、最初に購入した時に、


減価償却期間を融資期間と同じに設定すれば


デッドクロスの懸念がなくなって、


キャッシュの不足を防げるわけです。

 


一般的に減価償却の切れた木造物件や借地権の物件は、


短い期間で減価償却費を計上して、

 
節税を計るのが目的の人も多いのですが、もっとも、


ローンの返済期間は減価償却期間の範囲内になります。

 

 

 

したがって、木造築古物件には銀行も融資したがりません。

 


短い期間での融資は、キャッシュフローが回りにくくなります。

 

 


なので、現金で購入するか、買える値段まで下がるのを待つか、


大幅に指値をするか、お金のある人しか購入できません。

 

 

 

しかし、木造の築古物件でも、


減価償却期間を大きく超えて融資を行う銀行もあります。

 

 

 

このような場合、減価償却が終わっても、


返済が続きますので、

 
デッドクロスの懸念が出てきます。

 

 

 

したがって、不動産所得の計算で、


最初に、建物の減価償却期間を設定する際に、


融資期間と減価償却期間を合わせることで


デッドクロスを防ぐように持って行くわけです。

 

 

ローン返済期間は、法定耐用年数と、

 
築年数から決まってしまい、


それを超える期間での融資は受けにくいのですが、


銀行によってはそれよりも長い期間で、


融資を行うところもあります。

 

 

 

また、減価償却の期間は、

 

法定耐用年数と経過年数から決まって、


変えることはできないと思っている人が多いのですが、


減価償却の期間の設定は実は任意になっており、


長く延ばすことは可能です。

 

 

 

耐用年数を過ぎた木造物件であれば


4年で減価償却するのが基本ですが、


これは、4年で減価償却することを強制するのではなく


4年以上であれば、任意に延長してもよいということであり


むしろ、期間が短かい方が、


大家さんのキャッシュフローが欠乏する懸念があります。

 

 

 

 
また、途中で物件を売却する場合に、


取得時と売却時の簿価が大きくなって、


売却するときに譲渡税が増えてしまうことがあります。

 

 

それを防ぐ意味でも効果があります。

 

 

固定資産購入時、減価償却期間を短くすることは、

 

税務署から見て税金の徴収が減るために、


問題があると見ますが長くすることはできるのです。

 

 

税務上、減価償却期間を長くする場合は、

 

全く問題ありません。

 


建物価格を大きく取って4年で減価償却すると、


不動産所得が大幅に減ったり、マイナスになってしまい、


節税はできても、青色申告特別控除が使えなくなったり、


土地の分の利子分が損益通算できなくなってしまう。

 


また、赤字になれば、会社にも不動産投資のことが、


知れてしまう懸念があります。

 

 

しかし減価償却期間を融資期間と同じに設定すれば
 

こういったことは防げるはずですね。


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