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民間住宅活用型住宅セーフティネット整備推進事業と新たな住宅セーフティネット制度

民間住宅活用型住宅セーフティネット整備推進事業と新たな住宅セーフティネット制度について詳しく

 


民間住宅活用型住宅セーフティネット整備推進事業は、


既存の民間賃貸住宅の質の向上を図るとともに、


空家を有効に活用することにより、


住宅確保要配慮者の居住の安定確保を図るとともに、


災害等には機動的な公的利用を可能とする環境を、


構築することを目的としています。

 

 

 

民間住宅活用型住宅セーフティネット整備推進事業


とは一口で言えば、国が行っている 賃貸住宅のリフォームに


補助金を出しますという制度です。

 

 

これは補助金なので、お金を貰ってしまう事ができるわけです。

 

つまり、貸してもらうのではなく、


自分のお金になってしまいます。

 

 

 

 

民間住宅活用型住宅セーフティネット整備推進事業は、


工事をした大家さんに、費用の一部が支払われるものです。

 

 

 

原則床面積25岼幣紂入居者募集後3か月以上空室、


ただし、台所、トイレ、収納設備、洗面設備、浴室を有することが必要で、


台所やトイレなどを新設する場合の改修工事は対象となりません。

 

 

 

あくまでも、バリアフリー改修工事、又は省エネルギー改修工事が、


対象になります。

 

 


また、駐車場新設や、駐車場リニューアル工事は適用されません。

 

 

手すり取り付け工事や、太陽光発電などの省エネ、


バリアフリー工事の見積が必要です。

 

 

 

耐震改修工事を行う場合を除いて、


原則として昭和56年6月1日以降に、

 
着工した建築物が対象となります。

 

 

もっとも、昭和56年5月31日以前に着工した建築物であっても、


耐震診断の実施や耐震改修済である場合など、


現行の耐震基準を満足することが確認できる場合にあっては、


補助の対象として取り扱っても差し支えありません。

 

 

 

既に地震に対する安全性に係る建築基準法又は、


これに基づく命令若しくは条例の規定に適合することが、


確認されている場合は、建築士による耐震性能証明書を、


提出しなければならないとなっています。

 

 

1、対象となる事業


高齢者世帯、子育て世帯等の住宅確保要配慮者の入居等を条件として、


空家のある民間住宅に対し、耐震改修工事、バリアフリー改修工事、


又は、省エネルギー改修工事のいずれかを含む改修工事を行う事業

 

 


 
2、応募者

  建設工事請負契約を締結して空家の改修工事を発注する者

 


3、補助額

  補助事業の要件に該当する改修工事に要する費用の1/3

 

  ただし、空家の戸数×100万円が補助限度です

 

 

民間住宅活用型住宅セーフティネット整備推進事業は、


一旦、平成26年度を以って終了しています。

 
 

しかし、私の感想としては、


申し込み以前に3か月の以上の空室期間を経ての、


申し込みであり、平成26年5月25日(金)から


平成26年12月28日(金)までの間に、


申し込みをしなければならず、非常に効率が悪いため、


これには申し込むことはしていないですね。

 

 


新たな住宅セーフティネット制度とは、


民間住宅活用型住宅セーフティネット整備推進事業の一部を、


改正して新たに発足した制度で、


これに対する法律案の概要は以下の通りです。

 

 

 

今後増加が見込まれる子育て世帯や、

 

高齢者世帯などの住宅確保要配慮者のための、

 

住宅セーフティネットの機能の強化の必要性や、


空き家等の増加といった政策課題に対応するため、


民間賃貸住宅や空き家等を活用した、

 

住宅確保要配慮者向け住宅の登録制度や、


登録された住宅の改修、入居への支援措置等を内容とする制度を、


住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に関する法律の改正により、


創設され、2017年10月新制度がスタートします。

 

 

 

これは、住宅が借りにくい高齢者等の入居を、

 

拒まない賃貸住宅登録制度です。

 

 


高齢者、低額所得者、子育て世帯等といった、


住宅確保要配慮者へ向けた「住宅セーフティネット法」の改正案が、


閣議決定されています。

 


これには民間の空き家、空室を活用して、


住宅を借りにくい人に提供するすることが骨子になっています。

 

 

今回、それの一部を改正する法律案の概要は以下の通りです。


1、地方公共団体による住宅確保要配慮者向け賃貸住宅の供給促進計画の策定


(住宅確保要配慮者の入居円滑化)


2、住宅確保要配慮者の入居を拒まない賃貸住宅の登録制度の新設

 

 

 

住宅確保要配慮者の円滑な入居を支援する活動を、


公正かつ適確に行うことができる法人を居住支援法人として指定して、


本来、生活保護受給者が賃貸人に支払うべき家賃等を、


保護の実施機関が賃貸人に直接支払う代理納付を推進します。

 

 


民間の保証会社が行うような、家賃保証を行う業者について、


住宅金融支援機構による保険の引き受けを可能とすることがあげられます。

 


新制度は、家賃補助とリフォーム費用補助が行われます。

 

 


入居者への家賃補助ですが、

 

民間賃貸住宅でも都道府県などに登録すれば、


住宅確保要配慮者に対して家賃を毎月最大4万円、


補助してくれるという仕組みです。

 


負担は国と地方自治体が折半します。

 

 

家主へのリフォーム費用補助については、


バリアフリー工事や耐震改修工事、


用途変更のための工事などリフォームや、


改修工事の費用の3分の1を国が補助します。

 


リフォーム費用は、独立行政法人の、

 

住宅金融支援機構からの融資も受けられます。

 


このように、入居者だけでなく、

 

物件オーナーにも配慮した内容となっています。

 

 


改正セーフティーネット法が施行され、


物件を登録すれば、空室で悩んでいたアパートや、


マンションの収益を上げることは、


それほど難しくはなくなるかもしれません。

 

 

 

しかしながら問題点もあります。

 


紹介された人物を受け入れないといけないので、

 

そうした人を入居させた場合、


家賃の問題だけではないトラブルが、

 

起きるケースが隠されています。

 


一戸建て物件ならまだしも、

 

アパートやマンションの場合、


一定の共同生活ができなければ、

 

近隣のトラブルに発展し他の入居者に、

 

影響が出てしまうケースも考えられます。

 


大家さんの中には、生活保護を受けている人を、


ターゲットに入居を勧めているオーナーもいます。

 

 

 

しかし、生活保護受給者を受け入れている大家さんの中でも、


入居者の心の問題等で苦労をしているケースも多いようです。

 

 

入居者がトラブルを起こすリスク


例えば、夜中に入居者が騒ぎ出して、

 

近隣住民に迷惑をかけ続けた結果、入居者が

 

全員退去してしまったというケースもあります。

 

 

入居者が真夜中に騒ぎ出して、


なんとか退去をしてもらったものの、


部屋の中がめちゃくちゃにされていて、


そのための改修工事で数百万円も出費した大家さんも、


おられます。

 


では、こうした問題は未然に防ぐことはできないのでしょうか。

 


これは、やはり、自己責任になっています。

 

 

国としても人権問題に関わるので、

 

事前に個人情報を伝えることはできないようですね。

 

 

 

これについては、入居者が引き起こす問題に、

 

対するリスクヘッジの方法が見つからない限り、


たとえ家賃補助や改修工事費用が国や地方自治体から補助されても、


すんなり受け入れるオーナーは少ないかも知れません。

 


住宅確保要配慮者の中には、低所得で住まいを探すのに、


苦労をしている外国人も含まれるとされています。

 

 

文化の違いや価値観の違いから、


入居のトラブルが発生することも考えられます。

 


こうしたトラブルが起きた時、誰がどのように対処するのか、


という問題を解消できなければ、空室を埋めたいオーナーと、


入居したい住宅確保要配慮者の間の需給のミスマッチを、


改善することはできないはずです。

 

 

さて、新住宅セーフティーネット法は、

 

2017年の秋から施行されます。

 


すでに、国土交通省は2017年の7月から各都道府県で、


新たな住宅セーフティネット制度についての説明会を行なっています。

 


国の予算規模にもよりますが、


家賃補助とリフォーム費用補助が行われれば、


住宅確保要配慮者向けの投資は増えるかもしれませんが、


先程の金銭的なメリットだけでなく、


オーナー側のリスクを担保する仕組みを作らなければ、


すすまない恐れがあります。

 

 

 

その根本的な問題を解決することこそが、


住宅確保要配慮者に住居を提供し空き家、空室を減らすという、


本来の目的に近づく方法かもしれません。


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小規模デイサービスとの比較

 

 

 

一方、サービス付き高齢者向け住宅と、

 

小規模デイサービスが注目されています。

 

 

 

小規模デイサービスは、

 

主に、設備がバリアフリーとサービスと契約関係において、


一定の基準を満たしたもので、

 
高齢者の安全、安心を追求した住宅です。

 

 

 

 

ケアの専門家を日中常駐させて提供していますので、

 

リスクは少ないはずです。

 

 

サービス付き高齢者向け住宅は、

 

ある程度の規模が必要になります。

 


しかし、小規模デイサービスであれば、

 

設備基準さえクリアできれば、


通常の一軒家でも可能ですので、


サービス付き高齢者向け住宅と違って、

 
低投資で狭小土地であっても、認められるのです。

 

 

つまり、小規模介護事業や、介護事業者に貸す形となります。

 


なので、大きな建物でなくても、


デイサービス業者に貸して収益を上げることができるのです。

 

 

 

既存の一般住宅をバリアフリーなどの条件を備えた、

 

一般住宅をバリアフリーする方法として、

 

補助金を活用して行うこともできます。

 

 

また、親から相続した一般住宅を改造して行うことができ、


空き家の解消にとっても、非常に有効な手段だと思います。

 


デイサービスは通所介護と言い、利用者が通ってきて、


サービスを受ける形態ですので小規模でもいいわけですね。

 

 

デイサービスではもちろん、入浴サービスや食事の提供、


さらには、機能的な訓練や栄養改善サービス、

 
などが行われますので、また、レクレーションなどによって、


心や身体のケアを行う場合もあります。

 


デイサービスは、高齢者が自宅に閉じこもることなく、

 
社会に参加して、身体機能の維持や回復を、


促進することを目的にしているので、


必ずしも大規模でなくてもいいわけです。

 

 

また、介護する家族の精神的、身体的負担を和らげることも、


できるので今後注目されてきます。

 

 

デイサービスは、月間の述べ利用者数により、

 

介護保険料や人員の配置基準が決められますね。

 


大家さんや不動産賃貸事業者が行うような、


狭小地でのデイサービス向け賃貸住宅は、


主に、小規模通所介護用にあたります。

 

 

 

また、サービス付き高齢者向け住宅を建てる場合でも、


デイサービスを併設することもできるのです。

 

 

既存住宅でも、その周辺地域の高齢者へのサービスを提供したり、

 

サービス付き高齢者向け住宅利用者のための宿泊サービスとして、

 

提供すれば、空室を緩和させることにもつながるのです。

 


エレベーターがなければ、介護用使用が困難であるため、


2階建ての一戸建て住宅などは、


2階は別の目的に利用したり、貸したりして、

 
1階を介護用として利用しているところもあります。

 

 

アパートやマンションでも、1階を介護賃貸、


2階〜3階をファミリー向け賃貸とする計画が多いのです。

 

 

1階をデイサービスに使う事を前提に、


不動産会社が一括で借り上げてくれる形式もありますね。

 


家賃は不動産会社が保証して、不動産会社は介護事業者に、


賃貸する仕組です。

 

 

一方、小規模デイサービスを展開する事業者にとって、


介護専門の新築物件は貴重だといわれます。

 


政府は高齢者に対する増え続ける社会保障費を抑制するため、


病院や施設から、在宅での介護、療養へと誘導しているのです。

 


今後、デイサービスの事業者は10年で、


3倍程度の増加の需要が見込まれています。

 

 

それくらい、物件を探す介護事業者が多いのですね。

 


現在のところ、高齢者向け賃貸住宅は数が少なく、


大家さんも積極的でないため足りていません。

 

 

不動産屋へ貸し出しの依頼をすれば広告をうってくれますが、


入居者が集まらない場合は、グループホームや、

 
ケアハウスに出来るような一戸建てでしたら


地域のグループホームやケアハウスを運営している所を調べて


その運営している施設に相談した方が早いと思います。

 

 


福祉の現場に近いところに相談することだと思います。

 


誰でも介護賃貸を運営できるわけではないので、


すでに運営している所に聞いてみると、情報が入ったり、


相談に乗ってくれたりすると思いますよ。

 

 

デイサービス向けは、

 

中古住宅を介護用にリフォームする場合、

 

バリアフリー化等のリフォーム費用は必要ですが、

 

補助金がおります。

 

 

一般住宅と比べたら、

 

かなり少ない資金で施設ができますね。

 

 

 

 

 

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