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中古物件を購入した時に行うリフォームの減価償却期間と勘定科目

中古物件を購入した時に行うリフォームの減価償却期間と勘定科目について

 

 

税法では、維持管理の支出や原状回復の支出は修繕費となり、


使用期間を延長する支出や価値の増加となる支出は、


資本的支出となって減価償却期間において経費計上していきます。

 


これも、どこまでが修繕費なのか、


どこからが資本的支出なのかで、


意見が分かれるところです。

 

 

例えば、売主が売りやすいようにと考えて、


売る直前に100万円かけて、


リフォーム工事を行ってから売却したとします。

 

 

 

リフォームの内容は、外壁塗装費用、畳の表替え、


壁紙の貼り換え、浴室をユニットバス(システムバス)設置、


トイレを和式から洋式化です。

 

 

リフォーム費用を上乗せして600万円が売却価額となります。

 

 

 

買った買主の取得原価は600万円です。

 

 


ところが、売主がリフォームをしないで、


そのまま売ったとします。

 

売却価格は500万円です。

 

買主はそれを買って貸家にするために、


リフォームに100万円かけたとします。

 


わかりやすいように、

 

リフォーム内容は同じとします。

 


外壁塗装費用、畳の表替え、


壁紙の貼り換え、浴室をシステムバスに換えて、


トイレを和式から洋式に換え、


リフォーム費用100万円です。

 


同じように建物の取得価額は600万円となるわけです。

 


仮に、中古不動産を買って、


修繕で数千万円かけた場合についても、


同じように建物の取得価額と捉えられます。

 

 


売主が売りやすいように、


外壁塗装費用、畳の表替え、


壁紙の貼り換え、システムバスに交換、


トイレを和式から洋式に換えた費用が、

 

100万円かけて売った場合、


それを600万円で買ったのなら、


600万円が建物の取得価額にあげます。

 

 

そうであっても、買主が、

 

リフォームされていない物件を買った時は、


そのままでは貸せないので、貸家にするために、


リフォームしたのであって、外壁塗装費用、畳の表替え、


壁紙の貼り換え、システムバスに交換、


トイレを和式から洋式に換えた費用が、

 

100万円かけて賃貸に出した場合、


それでも、600万円が、

 

取得原価になって4年で減価償却します。

 


ところが、システムバスに交換したリフォーム費用は、


資本的支出だと言うかもしれない。

 

 

したがってその場合は、システムバスだけは、


22年で減価償却してもいいわけです。

 

 

 

もちろん、建物に含めて4年で減価償却してもいいわけです。

 

「所得税法施行令の第126条の1」

 

 

お風呂、ユニットバスリフォーム 減価償却、浴槽の修繕、浴槽勘定科目  
 

 

 


中古資産が法定耐用年数よりも早く使えなくなった場合

 

 

各々の経営者が勝手に償却年数を決めると不公平になってしまうので、


財務省がこういう種類の耐用年数は何年と決めています。

 

 

したがって、それに従う限り、


その分の費用は税金を取られません。

 


その耐用年数ですが、例えば国が15年もつはずだとして、


耐用年数を15年と決めていた設備が、


誤った使い方をしたために5年しか持たなかったとします。

 

 

それが例えば60万円の設備であれば、


15年かけて、1年に4万ずつ費用に、

 

落としていけばいいことになっていた。

 

 

 

ところが5年で壊れてしまうと、

 

まだ20万しか落としておらず、


あと40万円の借金が残ったまま、


その設備は使えなくなって、

 

破棄処分になったとします。

 

 

 

これでは、大変な不良資産を抱え込んでしまうことになります。

 

 

5年しか使えないのなら、5年で償却することを、


認めてもらわなければなりません。

 

 

ところが税務署は認めてくれません。

 

 

60万円の設備を5年で償却するために、


一年間に12万円ずつ落とそうとすると税務署に、

 

「いや4万円しか認めません。

 

あとの8万円はおたくが勝手に落としたのですから、


その分にかかる分については、税金として納めてもらいます」

 

と言われます。

 

 

そういうことになったとしても、


なるべく設備が使用できた5年で、

 

落としていくようにすべきです。

 

 

つまり、法定耐用年数よりも早く、

 

償却していかなければならないはずです。

 

 

そういうことができるくらいの収益力がなければ、


賃貸経営はうまくいかないということになるのかもしれません。

 

 

 

 

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