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一戸建てだけではリタイアできないのか

一戸建てだけではリタイアできないのかあれこれ

 

 

不動産投資家の間では定番になっている言葉があります。

 


一戸建てを現金で買いまくれば、


いつかは引退できるという事はないのですと。


 
戸建てを現金買いで買い増しという方法だと、


物理的に不可能なんですと。

 

 

月額100万のキャッシュを得たいのであれば、

 
アパートや一棟マンションをフルローン、


オーバーローンで借り入れをして買っていくしかないですね。

 

 

一戸建てを現金で買いまくって、買い増していって、


リタイアすることなんてできませんと。

 

 

これはよく聞く言葉ですよね。

 

 

なぜ無理なのか検証してみます。

 

 


毎年400万円、家賃収入が、


年間で60万円の戸建てを買って、

 

10年で600万円、月額50万円です。

 

 

 

毎年、現金で戸建てを買えれば良いですが、


毎年400万円を買うという事は、


毎年400万円支払わなければいけないわけで、


それでもかなり無理なのですが、


そんな無理な事を10年続けても目標の半分なので、


無理ですと、

 


一戸建てで月額家賃収入100万円は、


果たして不可能でしょうか。

 


無理だと決めつけるから不可能なわけです。

 

 


まぁ、それでも、キャッシュで、


一戸建てだけでも10戸、20戸と買い増して、


リタイアした人はいるはずです。


 

さて、本格的な不動産投資を始めるにあたって、


準備期間が必要だと思います。

 

お金の準備と知識の準備です。

 

 

しかし、とにかく不動産投資は、


事前に勉強することも大事ですが、


実際にやってみないとわからないこともたくさんあり、


節約してコツコツ、資金を貯めていくケースと、


勉強がてら、小規模な投資で増やしていくパターンとがあります。

 


いきなり、一棟マンションから始める人もいます。

 

 

どのやり方も一長一短あり、どういうやり方が、


自分に向いているかどうか判断することは、


個人の力量もあり容易ではありません。

 

 

したがって、貯金と投資の2段構えで行くことが多く、


ほとんどの人は、勉強と投資行動を、


同時進行でやっていると思います。

 


むしろ、アパートやRCマンションなどの、


一棟ものにするか、


区分マンションや戸建てなどの、


小規模を積み上げるかで、


迷うところだと思います。

 

 

区分マンションや戸建ては、規模が小さいので売りやすく、


リスクも少なく、万一失敗しても、サラリーマンなら、


本業の給与で返せる程度の赤字にしかならないでしょうね。

 

 

 

大きく儲かる性質の不動産投資でなく、


小さい物件で実際に勉強しながら、


資金作りは、サラリーマンの給与からの貯金を、


あてるということになると思います

 


一戸建てを買った後は、給与収入と、


一戸建てからのキャッシュフローを、


貯めていくというやり方を、


地道にやっていく必要があります。

 

 


小さい物件の最大のデメリットは、


500万円の物件一室購入するのも、


30室で3億円の物件を1棟買いするのも、


手間はたいして変わりません。

 


とすれば、一戸建てを20室に物件を増加させるには、


単純に言って20倍の労力がかかるわけですよね。

 


大家さんの中には一人で、


200室、300室所有している方もいらっしゃいますが、


一戸建てだけでそれを達成した人を、私は知りません。

 


皆さんも、おそらく聞いたことはないでしょう。

 


小さい物件は銀行融資で面倒がられ、


投資の足かせになるのかもしれません。

 


なので、規模を拡大していくには、土地が広く、


固定資産税評価額が高く、築年はなるべく新しく、


立地の良いところという銀行評価の高い物件を、


買い進めていくべきだとなるのでしょう。

 

 

世間では、せっかく借りているのなら、お金を返すよりも、


むしろさらに借りて事業を拡大するのが不動産投資であって、


小さな物件ばかりをやるのは練習の域を出ない素人のやり方だ。

 


ということになるのかもしれない。

 


しかし、その通りでしょうか。

 

 

小さくても、現金で買っていれば、


少ない物件数でもリタイアできるはずです。

 

 

 

現金で買っていれば、手元にキャッシュがすべて残ります。

 

 

確かに、小規模な投資はリタイアを照準にすると、


遠回りになることだと思います。

 


家賃収入の額だけ見れば、大きな物件を買った方が、


有利になるのは当然です。

 


しかし、修繕費、維持費、税金などをトータルで見たら、


結果は違ってきます。

 


 

先ず投資の一歩を踏み出す人は、


小さな物件を現金購入して始めるのが、


一般的なやり方だと思います。

 

 

 

ここまでは、あまり大差はありません。

 

 

ここから、大きい物件に進みたいときは、


小さな物件で得たキャッシュフローは自己資金に組み込めますし、


共同担保という形で融資の手助けに出来ることがあります。

 

 

一般的に5億円の投資物件を純利回り8%で持てば、


借り入れを返済して税金を払って、


最終的に手の内に残るキャッシュフローが、


月100万円位になってきます。

 

 

 

しかし、大きな物件を買い進めて、リタイアできたとしても、


ローンがある期間は、結局手取りが少なくなりますし、


むしろローン返済の不安が残りますよね。

 

 

 

500万円の物件をコツコツと貯金と投資を繰り返して、


20戸持つ方が堅実で、安心できると思いますよ。

 


そしてすべての物件とも黒字で採算が取れ、


キャッシュフローも得られるという形にしていくべきですね。

 


 

大家さんでお金持ちになるのなら、


大きな物件が必要条件ではないと思います。

 


先ず最初に地方の築古物件は価格が、


400万前後で購入する事が可能です。

 

 

 

低価格のためキャッシュで購入される方も多いのですが、


今後物件を買い増して投資規模を、


拡大させたいと考えている人に対しては、


私は現金で購入する事が理にかなったやり方だと思います。


 
そんなことをすれば、現金がなくなるではないか、


と言われるかもしれない。

 

 

 

現金がなくなるのなら、決済後に融資を引いて、


戻せばいいのではないでしょうか。

 


現に、政府系金融機関や地銀の一部では、


後付けの融資が可能なんです。

 

 

ノンバンクでもやっています。

 


決済後に融資を引いて後から戻せば、


物件購入後に手持ちの現金がなくなるのを、


防げるはずですね。

 

 

先に物件を購入して後から戻す、


戻したお金でまた一戸建てを購入する、


そしてまた借りるということを繰り返していけば、


ローンで一棟ものを購入したのと同じ仕組みになります。

 

 

 

月額100万のキャッシュを得たいのであれば、

 
アパートやマンションを借り入れをして買っていくしかないと業者は言います。

 

 

そんなものは高額な物件を売りつけて莫大な仲介手数料をせしめる、


不動産屋さんの言い分でしかないのです。


 

現金決済なのに融資使っているなんて言うと


意味がないと言うのなら現金が貯まるまで、


次の物件の購入を控えましょう。

 

 

安い戸建物件はスピードが勝負です。

 

 

購入時に融資を引いている時間なんかはありません。

 

 

そんな事していると転売業者や斡旋屋みたいな人達に、


先に買われてしまいます。

 

 

なので迅速な決断は勿論


現金で購入する必要があるんですよね。

 

 

しかし毎回毎回現金決済をしていては


いくら価格が安い地方の戸建物件といっても


キャッシュが持ちません。

 

 

そんな時は、後付けの融資を受けて、


キャッシュを温存することができるはずです。

 


手元に常時キャッシュを持っておくことで、


良い物件が現れた時に迅速に購入する事が出来るように、


準備をしておくのですね。

 

 

現金購入だけでは投資規模を拡大させるには、


非効率だというのなら、

 

不動産という担保があるわけですので、


金融機関が融資してくれるのなら、


借りて温存することができますよね。

 


純手取り収入を月100万円にしたいと思っている。

 

 

それなのに、一戸建てなら現金で購入しても、


1か月のキャッシュフローは5万円にしかならない。

 

 

それを大家自ら管理している。

 

 

こんなことで、いつ100万円の月収が得られるのかと、

 

そういう気がする。

 

 

しかし、ここで言えることは、どんな偉大なことも、


地味な一歩、一歩の積み上げからしか得られないということです。

 


 

それを100万円という望みを抱いているのだから、


一か月の家賃収入が5万円のキャッシュを得ることでは、


話にならない。

 

 

もっといい方法はないだろうかと思うところか、


失敗が始まるのですね。

 

 

成功するためには、わずか1万円、2万円の、


キャッシュフローを得る地味な努力の積み上げです。

 


それを嫌って、急行列車はないかと思うことが、


間違いの元になります。

 


 

月100万円のキャッシュフローを目標に掲げているわけですが、


それなのに、こんな地味なキャッシュを得る努力で、


何の効果があるだろうと、疑問に思うこともあるでしょう。

 


 

100万円のキャッシュフローを得るためであっても、


石垣を積むのと同じことです。

 

 

気の遠くなるような一歩一歩の積み重ね、


それが100万円どころか1000万円のキャッシュフローを、


なしうるのです。

 

 

不動産投資の規模が大きくなれば、管理の問題から、税金の問題、


あらゆる問題で経営の難しさも倍増します。

 

 

小さい物件で足固めをすれば、


いつか大きな物件を買えるチャンスが巡ってきます。

 


それまでの物心両面の蓄えがあれば、


その時にそれまでに蓄えた余裕資金を背景に、


大きなプロジェクトに、後顧の憂いもなく、


挑戦することができると思います。

 

 

 

地道にやっていると、大きな物件が巡ってきたチャンスに、


果敢に挑戦できますよね。

 

 

一歩一歩やっていると、ある地点で、


大きなチャンスが巡ってきたりします。

 

 


気づかないうちに、雪だるま式にお金が増えていきます。

 

 

 

 

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