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個人の資産管理会社が銀行からプロパーローンを受けるには(家族での資産管理会社)

個人の資産管理会社が銀行からプロパーローンを受けるにはについてあれこれ

 

 

 

個人単独ではなく家族での資産管理会社にすることで、


実質個人の資産管理会社であっても、


高額なプロパー―融資を受けられる可能性が開けます。

 

 


個人名義のアパートローンは、頭金1割とか3割とか、


といったルールを設けている金融機関がありますが、


法人名義ですと、実質個人の資産管理会社であっても、


一般事業資金と同様に個別審査になる銀行があります。

 


都市銀行と信託銀行は主として資産家や、


地主向けにアパートローンを提供していますが、


資産家や地主は、資産管理会社を活用することが多いので、


法人名義での融資になります。

 

 

この場合、名義が法人であっても、


個人融資扱いです。

 


それに対し、地方銀行や第二地銀では、


実質個人の資産管理会社への融資を、


法人部門で扱っているところがあります。

 

 

法人部門の融資ですと基本的には事業性融資であり、


頭金何割といったようなルールは基本的になく、


個別判断になります。

 

 

それにより、積算評価と収支が基準を満たせば、


割安な物件を持ち込むことで、


フルローンになる可能性があります。

 


法人融資ですと、基本的に格付が審査上重要になり、


財務状況が良い会社は、プロパーローンになります。

 


事業法人として融資を受けられるぐらいの財務内容であれば、


実質個人の資産管理会社とは見られないでしょう。

 


不動産購入資金の融資を受ける際、


はじめは、信用保証協会付きの融資から始めますが、


その後、プロパー融資を目指します。

 

 


結論としてはまずは物件です。

 

 

売値が積算評価額以下であり、


かつ、事業計画等の面から問題がなければ、


プロパーローンでのフルローンが可能です。

 

 


担保評価と物件価格、借入額の見合いと、


その物件に基づく事業計画や大家さんの経営理念が、


主要な判断材料になります。

 

 

そのような個人事業主への融資では、


借主が中小企業勤務だとか、中小企業役員、自営業者だとか、


そういう意味での属性は問わないということです。

 

 

事業融資は本業の職業、職種や勤務先によって、


入り口段階で弾かれるということは、


基本的にありません。

 

 

物件とそれを基にした事業計画が重要です。

 

逆に言うと、いくら個人資料を銀行に持って行っても


私はいくら借りられますかという質問をするやり方はダメで、


収益不動産を買って賃貸事業から返済する前提ですから、


物件がないことには話にならないのです。

 


まずは物件ですから、買う物件を持っているお客様でないと、


ただのお客様に相談に来られても、


対応のしようがありませんと言われて終わりです。

 

 

したがって、個人や実質個人の資産管理会社が、


中小地域金融機関から融資を受けるという、


サラリーマン兼業大家さんの場合、


既存の資産負債、損益、キャッシュフロー状況で、


融資を受けられるかどうか探るときは、


まずは修繕費や既存不動産への設備資金等の融資を、


申し込んでみることです。

 

 

そして、信用保証協会付きにすることで、


通常無担保で融資を受けられます。

 

 

その審査の中で、今後、購入資金の融資を、


受けられるかどうかという感触も、


地域金融機関ならば得ることができます。

 

 

もっとも、中堅、大手銀行の法人向け融資では、


代表者の年齢等に関わらず法人が永続するという前提です。

 


しかし、サラリーマン大家さんの賃貸事業ですと、


遺族がその事業を引き継がない可能性があります。

 


一口に実質個人の資産管理会社といっても、


大家さん一人だけでやっている会社なのか、


家族ぐるみでやっている会社なのかによって、


銀行の見方が違ってきます。

 

 

大家さん一人だけの場合、大家さんに何かあれば、


銀行は法的手続き以外に術がありません。

 

 

また、経営者が死亡した場合、株が相続されますが、


誰が株を相続したのかを銀行が確認するのに手間がかかりますし、


遺族に株が相続されても株主総会で、


新たな代表者が選ばらなければ会社は機能せず、


銀行がそうした手続きを遺族に助言してもそれがなされないと、


結局はローン滞納が生じると法的手続き以外、


銀行は回収できなくなります。

 


家族ぐるみの場合、役員が複数いますので、


代表者に何かあって業務を遂行できなくなることはありません。

 


役員間の話し合い、


あるいは株主総会を開かなければなりませんが、


そこで新たな代表を決めて業務継続が可能で、


他の取締役である家族がある程度の代わりが果たせます。

 

 

 

法人作りの段階から銀行がサポートすることで、


家族経営の会社として、銀行は安心して融資できるはずですので、


個人事業主でも高額な融資が受けられないことはありません。

 

 

 

ほとんど利益が出ていない法人や新設法人であっても、


資産管理会社ならば、高額な不動産購入資金の融資ができる、


可能性も残されています。

 

 


資産管理会社を作る主目的は所得税の節税ですが、


その節税法は、所得税率と法人税率の差額のみではありません。

 

 

最近、家族を役員にして役員報酬を払ったり、


株主を子供にして子供への相続問題が生じないようにしたり等、


家族ぐるみで不動産投資をする人が多いのです。

 


銀行はそうした手法を顧客に助言することで、


顧客の税引後キャッシュフローが良くなるとともに、


実質、大家さんが万一の場合でも、


存続できるという考えがあります。

 


役員(家族)が複数いれば他の役員が代表になりますし、


そうでなくても、株を持っている妻子が、


株主総会を開いて新たな代表を決めることもできるからです。

 

 

 

つまり、実質個人の資産管理会社といっても、


一人だけでやっている会社なのか、


家族ぐるみでやっている会社なのかによって、


違ってくるということです。

 


一口に実質個人の資産管理会社といっても、


2パターンあります。

 


一つは、サラリーマンが所得税の節税のために、


事業承継を前提としないで、


そのサラリーマンの生存可能年齢の範囲内で、


融資を法人名義で受ける場合です。

 


これは、金融機関から見て、実質的に、


個人に貸すのと何ら変わりありません。

 

 

しかも、借主が形式的に法人となることから、


団体信用生命保険が使えませんし、


また、貸す銀行としては、


借主に何かあった場合債権回収が厄介です。

 

 

家族が知らないこともありますし、


知っていても積極的な協力を得られないことが多い。

 

 

法人であっても、自分自身が長期出張で海外に行っていて、


法人登記場所に行っても、そこには誰もいなかったり、


自宅でも会えずに事業に従事している家族が存在しなかったり、


ということでは、個人に貸すのと変わりありません。

 

 

その間に何らかのトラブルで、


口座残高が不足すると返済が滞ってしまいますし、


書類が必要になっても、その法人代表者と会えなければ、


銀行の事務処理が遅れてしまいます。

 

 

といったことで、


むしろ、個人に貸すよりも難しい部分もあります。

 

 

個人ですと不動産が相続されますが、


法人ですと相続されるのは不動産ではなく株です。

 

 

一人会社の場合、相続人が確定して株主総会が開かれて、


新たな役員が選出されないと、


代表者の死後、法律行為を行えません。

 

 

サラリーマンの不動産投資資金融資は、


1〜2億円程度しか融資をしてもらえない、


という話を聞くこと多いですが、


給与収入の一部を返済原資に充てる場合は、


そういう目論見になりがちですが、


本人に何かあった場合の懸念が、


金融機関としてはあります。

 

 

転勤族でのエリートサラリーマンよりも、


家族ぐるみの会社の方が借りやすいと言えるのです。

 

 

このように、実質個人の資産管理会社でも、


サラリーマン一代限りの所得税対策の法人は、


いわばペーパーカンパニーと同じであり、


事業法人としてみなされませんので、


高額なプロパーローンを受けられない可能性があります。

 

 

信託銀行等のように地主、資産家に融資する銀行は、


実質個人の資産管理会社に対して、


非常に高額な融資をすることがあります。

 

 

これは、地主、資産家だからというだけではなく、


家族ぐるみ経営が、銀行の貸し倒れリスクや、


事務コストを低減させるからです。

 


家族ぐるみで行うことは、大地主や大資産家でなく、


実はサラリーマン大家でも、


実質個人の資産管理会社であっても、


通じることです。

 

 

 

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