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不動産賃貸業は他業種と違って特殊な形態

不動産賃貸業は他業種と違って特殊な形態あれこれ

 

 

 

融資申込みでは最初のお取引は、


まずは保証協会付きからとなっていますと言われます。

 

 

 

銀行との面談では、こちらの事業方針を説明するとともに、


どのような考え方で融資審査しているのか、

 

聞くことができればいいのですが。

 

 

その考え方が非常に重要になるからです。

 

 

借りたい側と貸す側との考え方が噛み合わなければ、


今後の深い取引関係は期待できないからです。

 

 


不動産賃貸業の場合は売上の10倍の借入金があったり、


資産と同額の負債があって、


自己資本がほとんどなかったりという決算内容が多いですが、


全産業平均とか、他の業態との比較でみると、


それは異常と見られたりします。

 

 

ところで、異常と判断する金融機関や、


担当者から融資を引き出すのは難しいです。

 

 

担当者と5〜10分と少し話をすれば、感触は掴めます。

 


金融機関に行く際には、


まず、電話でいくつかの支店に問い合わせして、


脈がありそうな店舗を選んで訪問するようにしなければ、

 

無駄足になります。

 


不動産賃貸業の決算書の最大の特徴は借入金の多さです。

 

 

借入金額と売上高、利益額等、申込み段階では、


一般的な企業の数値との比率をもって測られることが一般的ですが、


借入金の多さが審査ポイントになることもあります。

 

 

不動産賃貸業は、借入金が多くなるので、


借入金が多い事業者にも貸してくれる金融機関でないと、


深い関係は築けません。

 


不動産賃貸業に不慣れな担当者だと、


借入金額が多いというだけで断ってきたりします。

 


都銀では問題とされませんが、地銀や信金ですと、


借入金が何億円もあるような客がおらず、


びっくりされます。

 

 

そんな事業者には融資できない言われると終わりです。

 

 

地銀、信金といっても様々ですが、


普通の会社の借入額は多くて千万円単位です。

 


大きい会社でも1〜2億円です。

 

 

面談では、こんなに借りているお客様はうちにおらず、


ご協力は非常に難しいと思いますなどと、


決算書を見るなり言われることもあります。

 

 

こちらとしては、所有物件の概要とその収支一覧表を作って、


金融機関に持っていきますよね。

 

 

過去の決算書を示して、物件の概要を説明します。

 

 

その資料に借入総額が載っているので、


信金だとその数字だけ見て判断するところがあります。

 

 

借入額が多いと、それだけで断られることがあります。

 


既に融資取引があっても、


借入総額が多いことを理由に、


持ち込み案件の融資を断ってきます。

 

 

理由を説明してくれる担当者もおります。

 

 

もっとも、信金の場合、主に個人商店や零細企業であり、


同じ商店街にある店等が主な顧客で、


そういうところは、借入額がせいぜい5,000万円とかです。

 

 

億単位の資産や負債がある事業者は、


まずないということです。

 


なので、借入金の規模の大きさだけで、


うちでは協力できませんとなってしまうわけです。

 


このように借入金額だけで判断するのは信金や信組に多いです。

 

 

同じ金融機関でも、店舗が違えば、


状況や対応が違う場合があるのですが、


あまり変わりはありません。

 

 

普通企業だと、一般的には、


負債と資産との比率で物事を考えます。

 

 

格付けが非常に高い大企業でも、


売上高との比率について考えてみても、

 

せいぜい10億円位の借入金があるくらいです。

 

 

中には、借入金の額を売上高との比率で測る銀行員がいます。

 

 


売上が1億円ならば、借入金額は同じ程度までが望ましいとか。

 


借入月商比率というキーワードを使ったりします。

 

 

それを理由にこちらの融資申し込みを断ったり、


話だけで申込を受け付けない銀行員がいたりします。

 

 

不動産賃貸業ではこの比率を使って、

 

判断することには無理があります。

 


というのも、経営の安全度を測る借入月商比率は、


製造業や卸売業などと不動産賃貸業では、


異なるからです。

 

 

同じ不動産業であっても、不動産売買業と不動産賃貸業とでも、


財務構造が違います。

 

 

不動産を1億円で買って1億2千万円で売ると、


売り上げは1億2千万円です。

 


一方不動産賃貸業は地主が所有地上に1億円かけてマンションを建てても、


年間家賃収入は千万円程度ですから売上は1千万です。

 

 

仕入が1億円しかないのに借入金がそれより多くあれば、


それだけで債務超過とみられてしまいます。

 

 

不動産賃貸業は売上の10倍の借入金があっても普通の業界です。

 

 

それなのに、売上の10倍の借入があるなんて異常だと思っている銀行員がいて、


そういう銀行員を相手にしてもどこまで行っても話が交わりません。

 

 

それに対し、不動産賃貸業では借入金が多くて、


当然と思っている銀行員もいます。

 

 

業種ごとに判断してくれる金融機関でないと、


不動産賃貸業にプロパーの融資をしてもらうのは難しいです。

 


不動産賃貸業では、借入金が多くても、


それに対する不動産があります。

 


仕入資金のようになくなってしまう資金ではありませんし、


製造業や物販業の設備のように帳簿上は、


資産計上されているものの簿価で売却できないものと異なります。

 


多くの産業において、設備は数年で減価償却して無価値になりますし、


中古の機械や販売用設備を売るとなると、


買い手が付くかどうかとかいう問題があります。

 

 

特定の工場や店舗に備え付けられた設備を外して、


売ることをイメージして下さい。

 


私の前職場での話ですが、


そう簡単に高く売ることはできなさそうですよね。

 


撤去費用だけがかかる負の資産になりかねません。

 


また、物販業の仕入れも、古くなれば売れなくなり、


そういう商品が仕入れ値以下で市場に出回りますし、


最悪、売れずに廃棄品になります。

 


このように、世の中の多くの産業において、


簿価上で資産があっても換金できないので、


たとえ帳簿上の純資産がプラスでも、


ないのと同じです。

 


一方不動産賃貸業は違います。

 


簿価で売ることもできます。

 


それなのに借入金が多いと、


金融機関の審査が厳しくなるのです。

 

 

もっとも、金融資産は換金が容易です。

 


不動産は金融資産に比べれば流動性が低いですが、


先に例を挙げた機械設備や動産と違い、


簿価で売却できる可能性は十分にあります。

 


また、動産は数年で減価償却され、


簿価自体もすぐになくなってしまいますが、


不動産の耐用年数は長く、土地は耐用年数永遠です。

 

 

ですから、借入金で設備投資をしていると言っても、


製造業や卸売業と不動産賃貸業では本質が違います。

 

 

こういうことを分かって審査する金融機関の担当者に当たらないと、


融資は期待できそうにありません。

 

 

つまり、業種ごとに判断してくれる金融機関でないと、


不動産賃貸業にプロパーの融資をしてもらうのは期待できません。

 


都銀では、年間売上高10億円以上の企業でないと、


プロパー融資をしないというようなところがあったりしますが、


地銀や信金では、決算書の内容が良ければ、


売上1億円未満の会社にも融資していただけるところがほとんどです。

 


要するに決算書次第ということです。

 


業種ごとに判断してくれる金融機関を見つけることが重要です。

 

 

例えば、不動産賃貸業を不動産業という大きなカテゴリーに入れて、


判断されたりします。

 


業種に関係なく格付けが出される場合もあります。

 

 

不動産賃貸業という小さなカテゴリーを設けている金融機関もあれば、


さらに詳しく、貸家業、貸ビル業等の詳細カテゴリーに、

 

分けている金融機関もあります。

 

 

償還可能年数という財務指標で判断するところもあります。

 


借入金÷利益+減価償却費であり、


借入金を何年で返せるかという計算になります。

 

 

不動産賃貸業では20年以上の融資が一般的であり、


償還可能年数が20年以上になります。

 

 

しかしながら、他の産業では融資期間も設備の耐用年数は多くなく、


20年以上となると事実上要注意企業と見られます。

 

 

この指標一つをとっても、

 

不動産賃貸業というカテゴリーで格付けがされれば、


20年以上の償還可能年数が異常にはならないものの、


もっと大きなカテゴリーや、業種分けされない方式での格付けでは、


異常となってしまいます。

 

 

ですから不動産賃貸業として、


格付けを出している金融機関かどうかが重要になります。

 


二つ目は、格付けをあまり重視しない金融機関を見つけることです。

 


不動産賃貸業ではどうしても格付けがあまり良く出ないので、


格付けはあまり重要ではなく、


実際のキャッシュフローを重視しますと、


言っていただけるところが適しています。

 


格付け以外の面もよく見るところなら、


業種の括りにこだわらなくても構わないわけです。

 

 

 

 


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