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宅建業者の役割

宅建業者の役割について

 

 


宅建業の定義


「宅地建物取引業にいわゆる「業として行う」とは、反覆して行う意思のもとに不特定若しくは、


多数人に対し宅地若しくは建物(建物の一部を含む。以下同じ。)売買若しくは、

 

交換又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは、

 

媒介をする行為を行うことを指すものである」となっています。

 


宅建業法の目的


「購入者等の利益の保護と宅地及び建物の流通の円滑化とを図ること」とされています。

 


無免許営業してはいけないというのは、無免許の業者が販売や仲介をしては、


購入者やその関係者の利益の保護が図れないということとなるのでしょう。

 

 

仲介について宅建業者が適切な重要事項説明等がなされなければ、


購入者等の利益の保護が図れないということでしょう。

 


売却については、宅建業者が仲介に入っても、


売買を業とする者が宅建業者でないと、


購入者等の利益が保護できないということでしょう。

 

 

もっとも、宅建業法に基づく免許が必要なのは、


不動産取引業(不動産売買や売買仲介、賃貸仲介)であり、


不動産賃貸業、つまり自らが所有するビルや、


住宅を第三者に貸す(大家さん)や、


管理業だけを営む業者は、


宅建主任者の免許取得の必要がありません。

 

 

 

しかし、不動産売買や不動産仲介での重要事項の説明や、


書面の交付、記名、押印等については、


宅建主任者の独占業務なので、


免許がなければ行えません。

 

 

 

不動産業をするためには、宅建の資格がないと、


宅建主任者を雇わなければならないということから、


宅建主任者の重要度が増してくるわけで、将来、


不動産業界への転職、就職に有利になるからといって、


宅建試験を受験する人もいるわけです。

 

 


売主が個人や一般法人の場合と宅建業者の場合とでは、


売主に対する責任が異なってきます。

 

 

宅建業者であれば中古物件であっても、


2年間の瑕疵担保責任を付ける必要があります。

 

 

宅建業者でなければ宅建業法上は何の制約もなく、


瑕疵担保責任免責で売買契約を結ぶことも可能です。

 

 

自己使用や賃貸目的、また、


相続等で取得した不動産を売却する場合には、


その売却行為に対する事業性は低いと判断されますが、

 

それであっても、一つの土地、建物を、

 

いくつにも分割して売却するとなると、


反復継続性が明らかであり、購入者も多数になることから、


それら購入者に対する売主は宅建業者であるべきということになります。

 


しかし、地主や不動産投資家は、普通宅建業の免許を持っていません。

 

 

ですから、土地、建物を分割して売却する場合には、


特定の宅建業者に売却し、


その宅建業者が瑕疵担保責任等を負って、


一般消費者に売却することになります。

 

 

しかし、いくらで売れるか不透明なものを、

 

宅建業者に売るとなると、


売価はかなり低くなってしまいます。

 


したがって、合法的に売却するために、


所有者と最終的な買主との間に宅建業者を入れ、


宅建業者を売主として一般に売ります。

 

 

すなわち、所有者→宅建業者→買主という流れで売買します。

 

 

単に宅建業者に買取りをさせると相場よりかなり安くなってしまうので、


宅建業者のコストを抑えるために、


直接移転という方法がよく採られています。

 

 

売買契約は、あくまで所有者、宅建業者間、


そして、宅建業者、買主間で結びます。

 

 

しかし、登記上は、宅建業者への所有権移転登記を省略し、


所有者から買主に直接移転させます。

 

 

これにより、宅建業者は登録免許税も不動産取得税も払うことなく、


不動産を転売できることになります。

 

 

宅建業者が直接買主を見つければ取引コストはほとんどかからず、


他業者に客付けしてもらえば仲介手数料だけがかかる形になります。

 

 

単に買取る場合よりも、高い価格での買取りが可能になります。

 

 

さらに、宅建業者との売買契約書の特約を工夫することで、


宅建業者のコストやリスクを抑え、


より高い価格で買ってもらえるようになります。

 

 

つまり、登記上は元所有者から新買主に移転される形ですが、


売買契約上、宅建業者が売主として中に入っていることが重要です。

 

 

すなわち、宅建業法の主たる目的は買主保護であり、


不動産販売を業として行っている宅建業者が売主になり、


瑕疵担保責任を負うことが買主保護になります。

 

 

一棟マンションなども宅建業者でないと分譲はできませんが、


区分として分割して売ることはできます。

 

 

一棟マンションなどは、まず空部屋をまとめて売り、


その後、空が出たらまた売却を検討します。

 


それらの売り先は同じ宅建業者です。

 

 

土地、建物という違いはありますが、


地主が宅建業者を経て土地を分譲するのと同じです。

 

 


分割の中身は、土地であれば分筆です。

 


建物であれば区分所有登記が該当します。

 

 

これに対し、賃貸目的で買ったマンションを売却するのは、


不動産売買業という性質が薄いので、


多くの宅建業でない投資家がしていることです。

 

 

ここで気をつけないといけないのは分譲行為です。

 

 

不特定多数の買主に反復継続的に分譲するのは、


土地であっても建物であっても宅建業者でないとできません。

 

 

例えば、地主が昔から持っている土地を分譲するという場合でも、


自ら売主として一般に売り出すには、宅建業の免許が必要になります。


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