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所得がなくても融資を受けられるのか

所得がなしでも融資を受けられるのかについて

 

 

 

 

融資を受けようと思っても、昨年分の所得税はゼロ、

 

意図せずとも大家さんの所得が零になったりします。

 

 

所得ゼロでも融資を受けられるのかという疑問があります。

 

 

なぜ所得がゼロになったのか、


その原因と結果を確認する必要があります。

 


大家さんの所得がゼロになって所得税がかからなくなるのは、


一般的に考えられる理由として、減価償却費が高額な点です。

 

 

税務署は経年による建物の減価分を、

 

経費としてみてくれるわけですが、


実際にお金が出て行くわけではありません。

 

 

したがって、減価償却費を高くするのは悪くない節税なのです。

 


金融機関も、減価償却費は所得にプラスしてくれます。

 

 

減価償却費を高くするためには、取得した不動産のうち、


建物部分の価格を高くする必要があります。

 

 

建物価格については合理的な根拠が必要ですが、


一般的に、建物価格をいくらにするかでよく迷われますが、


固定資産税額で按分する方法がよく行われます。

 

 

すなわち購入金額から、

 

土地の固定資産税評価額を差し引いた残りを、


建物の価格にします。

 

 


建物の価格を勝手に高くすると、


税務署に否認される恐れがあるので、


根拠が必要なのです。

 

 

投資家の中には、個人で取得した全物件について、


売買契約前に建物価格の交渉をしたりします。

 


そうなると高い建物価格で契約できた物件もあれば、


固定資産税額で按分したような物件にもなりますが、


固定資産評価額を採用した場合は、


確定申告書の特殊事情の欄に、


土地は固定資産評価額を採用していますと、


明記しておくとよいでしょう。

 

 

その結果、賃料収入に比べて高額の減価償却費になり、


またそれ以外の経費や所得控除と併せて、


所得税はゼロとなる可能性があります。

 

 

特に減価償却費が高いのは、中古の木造で、


償却期間が短い物件を所有している場合です。

 

 

当然、償却し終わると、所得が多くなってしまい、


所得税が高くなります。

 

 

反面、建物価格が高い物件は、


建物の減価償却をし終わった後で売却すると、


簿価が相当低くなるため、


買った値段くらいで売却しようとすると、


その差額が課税対象になります。

 

 

結局の所、減価償却に関しては、


売却まで含めた長期で見た場合には、


所有期間中の所得税と売却時の長期譲渡所得税との、


バランスになってきますね、


この両者の差の分だけ節税になります。

 

 

その他、よく所得がゼロになる点は、


取得経費がかかってきているときです。

 

 

物件購入した場合、登記費用や不動産取得税は、


払った年に経費として落とせます。

 

 

したがって、規模を拡大している場合は、


購入諸費用の関係で、所得が低くなったりゼロになったりして、


納税をしなくてよくなったりします。

 

 

所得がゼロだと融資に不利になるのだろうと考えますが、


これについてはゼロでも問題ありません。

 

 

不動産投資は、低所得でも銀行借入して、


拡大できることになっており、


家賃収入は高額でも必要経費を差し引いた所得が、


ゼロや非課税所得でありながらそれでも融資を受けて、

 

不動産投資を続けていけるところにメリットがあります。

 


確定申告書、決算書を銀行に出す前に、


銀行に質問すればいいと思いますが、


金融機関の担当者によっても違いはありますが、


銀行の担当者の概ねの答えは、


事業所得と不動産所得はゼロになっても、


マイナスでなければいいのですと答えます。

 


一般的に、所得はマイナスでなければいいのです。

 

 

どうして所得がちょうどゼロになるのかと、

 

疑問を持たれる人がいるかもしれません。

 


これは、わずかに所得があっても、


青色申告特別控除(10〜65万)を引いたらゼロになるわけです。

 

 


さすがに、マイナスだと不利ですが、

 

ゼロだと融資を受けるのに、

 

不利になることはありませんが、


マイナスということは赤字であり、


低所得でも融資が受けられるといっても、

 

赤字だと不動産投資に失敗しているとみられますね。

 

 

事業でも不動産でも、


赤字だと融資を受けるのに不利になるので、


赤字にはしないようにだけは気を付けなければなりません。

 

 


不動産投資の良いところは、

 

所得がゼロであっても、低所得でも保証人なしでも、


銀行借入をして事業を続けることができる点だと思います。

 

 

 

 

 

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