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土地等を取得するために要した借入金の利子(2) (土地のローンを先に返済したとみなすことで早期に損益通算する)

土地を取得するために要した借入金の利子(2)

(土地のローンを先に返済したとみなすことで早期に損益通算する)

 

 

土地等を取得するために要した負債(借入金)の利子で、

http://yutaka-1115.jugem.jp/?eid=1141


土地を取得するための借入金の利子は、


経費とすることができる。


というものでした。

 

 


さらに、万一不動産所得が赤字になれば、


建物の分は損益通算できても、


土地等を取得するために要した、


借入金の利子に相当する部分の金額は、


他の所得と損益通算できないのでした。

 

 

 

つまり、土地のローン利子は、


給与所得などと損益通算はできないわけです。

 


しかし、建物の分の利子は


不動産所得が赤字でも損益通算できますので


建物価格を大きくしておいた方が


税制上、有利なのでした。

 

 

言い換えれば赤字の場合、

 

土地等を取得するために要した負債の利子の額、


この金額が損益通算の対象とならないので、


この金額が少ないほど、不動産所得のマイナスが大きくなり、


節税になります。

 


通常、融資を受けて不動産を購入する場合は


土地と建物について、一括して融資を組みます。

 

 

 

そしてこの借入金は建物の方から先に充当することになっています。

 

 

その次に土地の取得に充てられたと見なすというものでした。

 

 

さて、本日のテーマは、

 

借入金の返済をしていった場合についてです。

 

 

 

融資を組む際は、土地と建物を一括にして融資を受けます。

 

 

そしてこの借入金は建物の方から先に充当することになっています。

 

 

返済の際、建物よりも先に、土地にかかる分を


返済したと見なすと節税になります。

 

 

http://yutaka-1115.jugem.jp/?eid=1141では、

 

全体の借入金が1、500万円、支払利子が600、000万円の場合、


1500(借入金総額)−1000(建物分)=500(土地分)でした。

 


建物の借入金利子は、


600,000×(1000÷1500)

 

=400,000


です。

 

 

土地の借入金利子は、


600,000−400,000


=200,000となりました。

 

 

利息該当分を毎年50万円ずつ返済していくと仮定すれば


その内訳は以下のようになります。

 

 

1年後の借入金利子の残高550万円です。


土地の残高=150万円


建物の残高=400万円

 

 

2年後の借入金利子の残高500万円です。


土地の残高=100万円


建物の残高=400万円

 

 

3年後の借入金利子の残高450万円、


土地の残高= 50万円


建物の残高=400万円

 

 

4年後の借入金利子の残高は400万円です。


土地の残高=0万円


建物の残高=400万円

 

 

ところで、4年目以降は


利子は全て建物の分の利子となりますので


不動産所得がマイナスの場合、


利子の全額を損益通算できるわけです。

 

 

つまり、借入金総額は1,500万円です。


土地が500万円分


建物が1000万円分としましたので


建物割合は66%(1000万/1500万)です。

 

 

しかし融資を返済している期間中に


不動産所得がマイナスになった場合


利子の66%(建物分)だけが


損益通算できるのではなく


土地の融資分を先に返済したと見なして、


以下のようになるのです。

 

 

1年後のローン残高550万円、


土地の残高=150万円


建物の残高=400万円


利子の72.7%(400万/550万)を損益通算できる。

 

 

2年後のローン残高500万円、


土地の残高=100万円


建物の残高=400万円


利子の80%(400万/500万)を損益通算できる。

 

 

3年後のローン残高450万円、


土地の残高= 50万円


建物の残高=400万円


利子の88.8%(400万/450万)を損益通算できる。

 

 

このように、土地の分を先に返済したと見なすことで、


利子の多くは建物分に充当され、


不動産所得がマイナスの場合、


利子の多くは損益通算できるのです。

 

 

大家さんにとって有利なものになります。

 

 

なので、物件取得時の土地と建物の割合で


ずっと利子を按分するのではなく


返済額を土地から先に計算した方がいいのですね。

 

 

繰り返しになりますが、土地の返済を優先することで、


利子の多くは建物分になりますので、


不動産所得が赤字の場合は


利子の多くを損益通算できるわけです。

 

 


このように借入金利子は


土地の分の融資を先に返済したと見なしていくことで、


より節税がはかれるということになります。

 

 

 

 

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