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修繕費を上回る部分は資本的支出になる

修繕費を上回る部分はすべて資本的支出になるのでしょうかについて詳しく

 

 

 

古い物件をリフォームする場合には、


以前より機能を良くするリノベーションが、


多く取り入れられています。

 

 

 

というのも、以前より良くしないと、


競争物件との差別化を図れなくなり、


入居者が付きにくくなります。

 

 

原状回復工事だけなら基本的に修繕費なりますが、


以前よりグレードアップ工事をした場合、


これらの工事費用をどう処理するかという問題があります。

 

 

 

修繕費か資本的支出にするかの判断は何通りかあります。

 

 

例えば、一つの修繕が20万円以下や、


概ね短期間の周期で行われているリフォーム工事などは修繕費です。

 

 

それ以外に、60万円未満か取得金額の10%以下のどちらかを修繕費に上げたりします。

 

 

それでも判断がつかない場合は、70%対30%基準、

 

があります。

 

 

 

例えば、今のキッチンを、


高性能のシステムキッチンに取り換えたとします。

 

 

 

その取替費用が100万円かかり、


もし、以前と同様のキッチンに取り替えるだけなら、


30万円であったと仮定すると、


30万円が修繕費、差額の70万円が資本的支出であると考えられます。

 

 

 


 
キッチンの取替えで、


グレードの高いのもに取替えた場合、


資本的支出に該当する金額は、


通常の取替え費用に相当する金額を超える部分の金額です。

 

 

 

修繕費の金額を明らかにするため、

 

通常のキッチン取替えの場合の見積書を、


保存しておくとよいでしょう。

 

 

また、解体費用を例にとりますと、


増改築費用の考え方で、


70%対30%の方式があります。

 


仮に、キッチンの改良費に70万円を支出したとします。

 

 


70%:30%基準を適用して 70万円×30% =21万円を修繕費に、


残りの49万円を資本的支出にする。

 

 

例えば、増改築工事の場合、


解体費用の取り扱いで旧資材の30%を再使用した場合には、


70%が資本的支出で30%が修繕費とする考え方です。

 

 


(継続して70%:30%基準により経理していることが条件)

 


大規模修繕をした場合に70%を資本的支出として、

 

残りの30%を修繕費にするという方式も採用できます。

 

 

もともと、建物修繕費とは以前の建物と、


同一性を失わない場合に限られるのであって、


性質、形状が変わったときは資本的支出となると考えられます。

 

 

そこから考えれば、増改築した場合、


ほとんど以前の建物と同じという場合にのみ、


修繕費とされることになるのであって、


旧資材の70%を越えるものが使用不可能、


または、使用しなかったとすれば、


そんな場合は、旧建物と全く別と考えなければならないはずです。

 

 

 


昨今、増改築には、建設業者が古材を使用しなくなって、


古いものを使用するケースはお目にかからなくなり、


このような議論もなじみが薄くなくなってしまった感もあるが、


修繕費の考え方です。

 

 

 

新しく瓦屋根にした場合はどうなるのでしょうか。

 

 

例えば、葺き替え費用の全額を修繕費とする処理は問題があります。

 

 

税務当局は費用の全額を修繕費とする処理を、


認めないのではないかと思われます。

 

 

といって、傷みのひどい部分だけの葺き替えでは、


将来さらに修理を重ねる可能性があり、


この際、全面的に葺き替えをした方が、


結局は経済的であろうことは推測でき、


数年を通算したとき修繕費用を低く押さえる効果があります。

 

 

 

明らかに価値を高めると認められる部分は、

 

資本的支出であると判断できます。

 

 

 


例えばトタン屋根の修理を考えてみますと、


建物の屋根が雨漏りしている場合、


以前と同じトタン屋根にしたり、


雨漏りする箇所ごと一部の葺き替えを繰り返したときは、


全額修繕費です。

 

 

 

仮に、以前と同じトタン屋根にすると費用は30万円。


新しく瓦屋根にすると費用は100万円、

 

 


この場合には、全面的に瓦に葺き替えしたとすれば、


修繕に通常要すると認められる費用の額30万円は修繕費、


それを超える70万円は資本的支出ということになります。

(基本通達7-8-1)

 

 

 

 

 


これは70%:30%基準で、


原状回復に要した費用は修繕費という


規則の適用になります。

 

 

 

 


整理しますと、


1、全額が修繕費となる。


2、全額が資本的支出となる。


3、100万円のうち30万円分は修繕費、


70万円は資本的支出

 

 

という考え方がありますが、


詳しくは3番目を採用することができます。


(以前より継続して70%:30%基準により経理処理していることが条件になります)

 

 

つまり、修繕に伴って、より高性能なものに切り替えた場合は


以前と同じと考えられる部分を修繕費とし、


それを上回る部分の金額が資本的支出。

 

 

 

 

以上のように税務処理すれば


リフォームしたその年に


多くの費用を修繕費として税務処理できますので


節税には有利に働きます。

 

 

 

 

 

 

 

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