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不動産の取得価額に含める費用、含めなくてよい費用

不動産の取得価額に含める費用、含めなくてよい費用について詳しく

 

 

本体価格だけが固定資産の取得価額ではありません。

 

 

不動産を買うと、契約書、領収書の印紙代や、


借入金利息、仲介手数料や税金などのさまざまな費用がかかります。

 

 

この中でも、取得価額に含める費用、含めなくてよい費用が存在します。

 

 


固定資産の取得価額に含める費用というのは、

 

土地、建物、構築物、車両、器具備品などの本体価額以外に、

 

仲介手数料、固定資産税清算金、都市計画税清算金、

 

初めて賃貸経営をする場合における賃貸開始する前の借入金の利息です。


 

 

 

 

また、固定資産として土地や建物を購入する場合、


不動産取得税、登録免許税、固定資産税などの税金費用が発生します。

 

 

RC物件の場合、投資額は数億円の取引額に及びます。

 


登録免許税、不動産取得税の金額はかなり大きくなります。

 


数億円規模のマンション一棟を買うと、

 

千万円以上の登録免許税、


不動産取得税が普通にかかってきます。

 

 

これらの税金費用は、経費に落とすことができます。

 


また、自動車購入時の自動車取得税も、


経費に落とすことができます。

 


さらに、固定資産を購入するために、資金の借り入れを行い、


借入金の利子を支払う時の借入金の利子は、


固定資産の取得価額に含めずに経費に落とすことができます。

 

 

初めて賃貸経営をする場合における賃貸開始する前の借入金の利息は、

 

必要経費に計上できません。

 

 

不動産を取得したことに伴い発生する登録免許税、

 

不動産取得税は、不動産本体を取得したのと同様、

 

その影響は、単年度では終わらず、

 

保有期間中ずっと続くものです。

 


これは仲介手数料も同じです。

 

 

なぜ仲介手数料は資産に算入しなければならないのに、


登録免許税・不動産取得税、自動車取得税は、

 

資産に算入しなくてもよいのでしょうか。

 

 

ここで、「企業会計原則と関係諸法令との調整に関する連続意見書、


第三 有形固定資産の減価償却について」を見てみましょう。

 

 

固定資産の取得原価と残存価額として次の記述があります。

 

 

固定資産を購入によって取得した場合には、


購入代金に買入手数料、運送費、荷役費、据付費、


試運転費等の付随費用を加えて取得原価とする。

 


但し、正当な理由がある場合には、


付帯費用の一部又は全部を加算しない額をもって、


取得原価とすることができるとあります。

 


工場の機械をイメージすればよいでしょう。

 


例えば、工場に新型の機械を導入するとします。

 


この場合、本体をただ買ってきて、


適当に置くだけということはまずないでしょう。

 


必ず、据付工事が必要になります。


この後に、正常に作動するかの試運転をします。

 

 

それらを含めて取得原価とします。

 


さて、建物並びに土地の取得に際し、


支払った仲介手数料や固定資産税相当額は、


その建物並びに土地の取得価額に算入することとなり、


経費にすることはできませんので、


建物と土地の取得価額に含めて、

 

資産計上しなければならないのは、

 

それらは併設的費用であるからです。

 

 

 

 

税法上、固定資産の取得価額は、


購入の代価は引取運賃、運送保険料、購入手数料など、


その資産を購入するために要した費用がある場合には、


その費用を加算した金額を、


事業の用に供するために直接要した費用の額みなし、


固定資産の取得に係る付帯費用のうち、


仲介手数料は、購入に伴って発生した直接費用であり、


取得価額に含めることとなります。

 

 

取得価額に算入しないことのできる租税公課などとして、


不動産取得税又は自動車取得税


登録免許税その他登記又は登録のために要する費用


これらについては、一種の不随意的費用で取引税的なもので、

 

第三者対抗要件を備えるための費用であること等から、


必ずしも固定資産の取得価額とならない側面があります。

 

 

なので、取得税や登記諸費用については、

 

取得価額に算入するかどうかの判断は、


購入者の判断に任せることとなっています。

 


また、買主が売主に支払った固都税清算金相当額については、


納税義務者は、課税基準日の所有者である売主です。

 


売主が負担すべぎ費用ですから、


本来は売価に反映するものです。

 


固定資産税精算額は売買に伴って支払われるものであり、

 

併設的費用であるため、費用処理することはできません。

 


よって、固定資産税清算金相当額は、仲介手数料と同様に、


その建物と土地の取得価額に算入することとなります。

 

 

これらの付帯費用は建物と土地の時価等、


妥当な金額の比率をもって案分して、


それぞれの取得価額に算入することになります。

 

 

まとめ、


不動産の取得価額に含める費用

 


固定資産税精算金、契約書、領収書の印紙代、


不動産業者への仲介手数料、建物付属設備、構築物、器具備品、

 

初めて賃貸経営をする場合における賃貸開始する前の借入金の利息


アパート工事費、設計料、測量費、近隣対策費、


地鎮祭、上棟式費、電柱等移設費、草取り代等、


建設期間中の借入利息、建物解体費用、


入居者に他する立退き料、


各種申請手数料、ローン手数料、

 

少額(20万円以上)の減価償却資産
 

 

 

固定資産の取得原価に含めなくてもよい費用


不動産取得税、司法書士報酬、登録免許税、

 

管理費、修繕積立金の精算金です。

 

 

 

 

 

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